------------------'Our Clients Are Our Business'-------------------

While the Code of Ethics establishes obligations that may be higher than those mandated by law, in any instance where the Code of Ethics and the law conflict, the obligations of the law must take precedence.

Preamble

Under all is the land. Upon its wise utilization and widely allocated ownership depend the survival and growth of free institutions and of our civilization. Realtors^Â® should recognize that the interests of the nation and its citizens require the highest and best use of the land and the widest distribution of land ownership. They require the creation of adequate housing, the building of functioning cities, the development of productive industries and farms, and the preservation of a healthful environment.

Such interests impose obligations beyond those of ordinary commerce. They impose grave social responsibility and a patriotic duty to which Realtors^Â® should dedicate themselves, and for which they should be diligent in preparing themselves. Realtors^Â®, therefore, are zealous to maintain and improve the standards of their calling and share with their fellow Realtors^Â® a common responsibility for its integrity and honor.

In recognition and appreciation of their obligations to clients, customers, the public, and each other, Realtors^Â® continuously strive to become and remain informed on issues affecting real estate and, as knowledgeable professionals, they willingly share the fruit of their experience and study with others. They identify and take steps, through enforcement of this Code of Ethics and by assisting appropriate regulatory bodies, to eliminate practices which may damage the public or which might discredit or bring dishonor to the real estate profession. Realtors^Â® having direct personal knowledge of conduct that may violate the Code of Ethics involving misappropriation of client or customer funds or property, willful discrimination, or fraud resulting in substantial economic harm, bring such matters to the attention of the appropriate Board or Association of Realtors^Â®. (Amended 1/00)

Realizing that cooperation with other real estate professionals promotes the best interests of those who utilize their services, Realtors^Â®urge exclusive representation of clients; do not attempt to gain any unfair advantage over their competitors; and they refrain from making unsolicited comments about other practitioners. In instances where their opinion is sought, or where Realtors^Â® believe that comment is necessary, their opinion is offered in an objective, professional manner, uninfluenced by any personal motivation or potential advantage or gain.

The term Realtor^Â® has come to connote competency, fairness, and high integrity resulting from adherence to a lofty ideal of moral conduct in business relations. No inducement of profit and no instruction from clients ever can justify departure from this ideal.

In the interpretation of this obligation, Realtors^Â® can take no safer guide than that which has been handed down through the centuries, embodied in the Golden Rule, "Whatsoever ye would that others should do to you, do ye even so to them."

Accepting this standard as their own, Realtors^Â® pledge to observe its spirit in all of their activities whether conducted personally, through associates or others, or via technological means, and to conduct their business in accordance with the tenets set forth below.(Amended 1/07)

Duties to Clients and Customers

Article 1

When representing a buyer, seller, landlord, tenant, or other client as an agent, Realtors^Â® pledge themselves to protect and promote the interests of their client. This obligation to the client is primary, but it does not relieve Realtors^Â® of their obligation to treat all parties honestly. When serving a buyer, seller, landlord, tenant or other party in a non-agency capacity, Realtors^Â® remain obligated to treat all parties honestly. (Amended 1/01)

â¢Standard of Practice 1-1

Realtors^Â®, when acting as principals in a real estate transaction, remain obligated by the duties imposed by the Code of Ethics.(Amended 1/93)

â¢Standard of Practice 1-2

The duties imposed by the Code of Ethics encompass all real estate-related activities and transactions whether conducted in person, electronically, or through any other means.

The duties the Code of Ethics imposes are applicable whether Realtors^Â® are acting as agents or in legally recognized non-agency capacities except that any duty imposed exclusively on agents by law or regulation shall not be imposed by this Code of Ethics onRealtors^Â® acting in non-agency capacities.

As used in this Code of Ethics, "client" means the person(s) or entity(ies) with whom a Realtor^Â® or a Realtor^Â®'s firm has an agency or legally recognized non-agency relationship; "customer" means a party to a real estate transaction who receives information, services, or benefits but has no contractual relationship with the Realtor^Â® or the Realtor^Â®'s firm; "prospect" means a purchaser, seller, tenant, or landlord who is not subject to a representation relationship with the Realtor^Â® or Realtor^Â®'s firm; "agent" means a real estate licensee (including brokers and sales associates) acting in an agency relationship as defined by state law or regulation; and "broker" means a real estate licensee (including brokers and sales associates) acting as an agent or in a legally recognized non-agency capacity. (Adopted 1/95, Amended 1/07)

â¢Standard of Practice 1-3

Realtors^Â®, in attempting to secure a listing, shall not deliberately mislead the owner as to market value.

â¢Standard of Practice 1-4

Realtors^Â®, when seeking to become a buyer/tenant representative, shall not mislead buyers or tenants as to savings or other benefits
that might be realized through use of the Realtor^Â®'s services.
(Amended 1/93)

â¢Standard of Practice 1-5

Realtors^Â® may represent the seller/landlord and buyer/tenant in the same transaction only after full disclosure to and with informed consent of both parties. (Adopted 1/93)

â¢Standard of Practice 1-6

Realtors^Â® shall submit offers and counter-offers objectively and as quickly as possible. (Adopted 1/93, Amended 1/95)

â¢Standard of Practice 1-7

When acting as listing brokers, Realtors^Â® shall continue to submit to the seller/landlord all offers and counter-offers until closing or execution of a lease unless the seller/landlord has waived this obligation in writing. Realtors^Â® shall not be obligated to continue to market the property after an offer has been accepted by the seller/landlord. Realtors^Â® shall recommend that sellers/landlords obtain the advice of legal counsel prior to acceptance of a subsequent offer except where the acceptance is contingent on the termination of the pre-existing purchase contract or lease. (Amended 1/93)

â¢Standard of Practice 1-8

Realtors^Â®, acting as agents or brokers of buyers/tenants, shall submit to buyers/tenants all offers and counter-offers until acceptance but have no obligation to continue to show properties to their clients after an offer has been accepted unless otherwise agreed in writing. Realtors^Â®, acting as agents or brokers of buyers/tenants, shall recommend that buyers/tenants obtain the advice of legal counsel if there is a question as to whether a pre-existing contract has been terminated. (Adopted 1/93, Amended 1/99)

â¢Standard of Practice 1-9

The obligation of Realtors^Â® to preserve confidential information (as defined by state law) provided by their clients in the course of any agency relationship or non-agency relationship recognized by law continues after termination of agency relationships or any non-agency relationships recognized by law. Realtors^Â® shall not knowingly, during or following the termination of professional relationships with their clients:

1)reveal confidential information of clients; or

2)use confidential information of clients to the disadvantage ofclients; or

3)use confidential information of clients for the Realtor^Â®'sadvantage or the advantage of third parties unless:

a)clients consent after full disclosure; or

b)Realtors^Â® are required by court order; or

c)it is the intention of a client to commit a crime and the information is necessary to prevent the crime; or

d)it is necessary to defend a Realtor^Â® or the Realtor^Â®'s employees or associates against an accusation of wrongful conduct.

Information concerning latent material defects is not considered confidential information under this Code of Ethics. (Adopted 1/93, Amended 1/01)

â¢Standard of Practice 1-10

Realtors^Â® shall, consistent with the terms and conditions of their real estate licensure and their property management agreement, competently manage the property of clients with due regard for the rights, safety and health of tenants and others lawfully on the premises. (Adopted 1/95, Amended 1/00)

â¢Standard of Practice 1-11

Realtors^Â® who are employed to maintain or manage a client's property shall exercise due diligence and make reasonable efforts to protect it against reasonably foreseeable contingencies and losses. (Adopted 1/95)

â¢Standard of Practice 1-12

When entering into listing contracts, Realtors^Â® must advise sellers/ landlords of:

1)the Realtor^Â®'s company policies regarding cooperation and the amount(s) of any compensation that will be offered to subagents, buyer/tenant agents, and/or brokers acting in legally recognized non-agency capacities;

2)the fact that buyer/tenant agents or brokers, even if compensated by listing brokers, or by sellers/landlords may represent the interests of buyers/tenants; and

3)any potential for listing brokers to act as disclosed dual agents,e.g., buyer/tenant agents. (Adopted 1/93, Renumbered 1/98,Amended 1/03)

â¢Standard of Practice 1-13

When entering into buyer/tenant agreements, Realtors^Â® must advise potential clients of:

1)the Realtor^Â®'s company policies regarding cooperation;

2)the amount of compensation to be paid by the client;

3)the potential for additional or offsetting compensation from other brokers, from the seller or landlord, or from other parties;

4)any potential for the buyer/tenant representative to act as adisclosed dual agent, e.g., listing broker, subagent, landlord's agent, etc., and

5)the possibility that sellers or sellers' representatives may not treat the existence, terms, or conditions of offers as confidential unless confidentiality is required by law, regulation, or by anyconfidentiality agreement between the parties. (Adopted 1/93, Renumbered 1/98, Amended 1/06)

â¢Standard of Practice 1-14

Fees for preparing appraisals or other valuations shall not be contingent upon the amount of the appraisal or valuation.
(Adopted 1/02)

â¢Standard of Practice 1-15

Realtors^Â®, in response to inquiries from buyers or cooperating brokers shall, with the sellers' approval, disclose the existence of offers on the property. Where disclosure is authorized,
Realtors^Â®shall also disclose, if asked, whether offers were obtained by the listing licensee, another licensee in the listing firm, or by a cooperating broker. (Adopted 1/03, Amended 1/09)

Article 2

Realtors^Â® shall avoid exaggeration, misrepresentation, or concealment of pertinent facts relating to the property or the transaction.Realtors^Â® shall not, however, be obligated to discover latent defects in the property, to advise on matters outside the scope of their real estate license, or to disclose facts which are confidential under the scope of agency or non-agency relationships as defined by state law. (Amended 1/00)

â¢Standard of Practice 2-1

Realtors^Â® shall only be obligated to discover and disclose adverse factors reasonably apparent to someone with expertise in those areas required by their real estate licensing authority. Article 2 does not impose upon the Realtor^Â® the obligation of expertise in other professional or technical disciplines. (Amended 1/96)

â¢Standard of Practice 2-2

(Renumbered as Standard of Practice 1-12 1/98)

â¢Standard of Practice 2-3

(Renumbered as Standard of Practice 1-13 1/98)

â¢Standard of Practice 2-4

Realtors^Â® shall not be parties to the naming of a false consideration in any document, unless it be the naming of an obviously nominal consideration.

â¢Standard of Practice 2-5

Factors defined as "non-material" by law or regulation or which are expressly referenced in law or regulation as not being subject to disclosure are considered not "pertinent" for purposes of Article 2. (Adopted 1/93)

Article 3

Realtors^Â® shall cooperate with other brokers except when cooperation is not in the client's best interest. The obligation to cooperate does not include the obligation to share commissions, fees, or to otherwise compensate another broker. (Amended 1/95)

â¢Standard of Practice 3-1

Realtors^Â®, acting as exclusive agents or brokers of sellers/landlords, establish the terms and conditions of offers to cooperate. Unless expressly indicated in offers to cooperate, cooperating brokers may not assume that the offer of cooperation includes an offer of compensation. Terms of compensation, if any, shall be ascertained by cooperating brokers before beginning efforts to accept the offer of cooperation. (Amended 1/99)

â¢Standard of Practice 3-2

Realtors^Â® shall, with respect to offers of compensation to another Realtor^Â®, timely communicate any change of compensation for cooperative services to the other Realtor^Â® prior to the time such Realtor^Â® produces an offer to purchase/lease the property.
(Amended 1/94)

â¢Standard of Practice 3-3

Standard of Practice 3-2 does not preclude the listing broker and cooperating broker from entering into an agreement to change cooperative compensation. (Adopted 1/94)

â¢Standard of Practice 3-4

Realtors^Â®, acting as listing brokers, have an affirmative obligation to disclose the existence of dual or variable rate commission arrangements (i.e., listings where one amount of commission is payable if the listing broker's firm is the procuring cause of sale/lease and a different amount of commission is payable if the sale/lease results through the efforts of the seller/landlord or a cooperating broker). The listing broker shall, as soon as practical, disclose the existence of such arrangements to potential cooperating brokers and shall, in response to inquiries from cooperating brokers, disclose the differential that would result in a cooperative transaction or in a sale/lease that results through the efforts of the seller/landlord. If the cooperating broker is a buyer/tenant representative, the buyer/ tenant representative must disclose such information to their client before the client makes an offer to purchase or lease.(Amended 1/02)

â¢Standard of Practice 3-5

It is the obligation of subagents to promptly disclose all pertinent facts to the principal's agent prior to as well as after a purchase or lease agreement is executed. (Amended 1/93)

â¢Standard of Practice 3-6

Realtors^Â® shall disclose the existence of accepted offers, including offers with unresolved contingencies, to any broker seeking cooperation. (Adopted 5/86, Amended 1/04)

â¢Standard of Practice 3-7

When seeking information from another Realtor^Â® concerning property under a management or listing agreement, Realtors^Â® shall disclose their Realtor^Â® status and whether their interest is personal or on behalf of a client and, if on behalf of a client, their representational status. (Amended 1/95)

â¢Standard of Practice 3-8

Realtors^Â® shall not misrepresent the availability of access to show or inspect a listed property. (Amended 11/87)

Article 4

Realtors^Â® shall not acquire an interest in or buy or present offers from themselves, any member of their immediate families, their firms or any member thereof, or any entities in which they have any ownership interest, any real property without making their true position known to the owner or the owner's agent or broker. In selling property they own, or in which they have any interest, Realtors^Â®shall reveal their ownership or interest in writing to the purchaser or the purchaser's representative. (Amended 1/00)

â¢Standard of Practice 4-1

For the protection of all parties, the disclosures required by Article 4 shall be in writing and provided by Realtors^Â® prior to the signing of any contract. (Adopted 2/86)

Article 5

Realtors^Â® shall not undertake to provide professional services concerning a property or its value where they have a present or contemplated interest unless such interest is specifically disclosed to all affected parties.

Article 6

Realtors^Â® shall not accept any commission, rebate, or profit on expenditures made for their client, without the client's knowledge and consent.

When recommending real estate products or services (e.g., homeowner's insurance, warranty programs, mortgage financing, title insurance, etc.), Realtors^Â® shall disclose to the client or customer to whom the recommendation is made any financial benefits or fees, other than real estate referral fees, the Realtor^Â® or Realtor^Â®'s firm may receive as a direct result of such recommendation. (Amended 1/99)

â¢Standard of Practice 6-1

Realtors^Â® shall not recommend or suggest to a client or a customer the use of services of another organization or business entity in which they have a direct interest without disclosing such interest at the time of the recommendation or suggestion. (Amended 5/88)

Article 7

In a transaction, Realtors^Â® shall not accept compensation from more than one party, even if permitted by law, without disclosure to all parties and the informed consent of the Realtor^Â®'s client or clients. (Amended 1/93)

Article 8

Realtors^Â® shall keep in a special account in an appropriate financial institution, separated from their own funds, monies coming into their possession in trust for other persons, such as escrows, trust funds, clients' monies, and other like items.

Article 9

Realtors^Â®, for the protection of all parties, shall assure whenever possible that all agreements related to real estate transactions including, but not limited to, listing and representation agreements, purchase contracts, and leases are in writing in clear and understandable language expressing the specific terms, conditions, obligations and commitments of the parties. A copy of each agreement shall be furnished to each party to such agreements upon their signing or initialing. (Amended 1/04)

â¢Standard of Practice 9-1

For the protection of all parties, Realtors^Â® shall use reasonable care to ensure that documents pertaining to the purchase, sale, or lease of real estate are kept current through the use of written extensions or amendments. (Amended 1/93)

â¢Standard of Practice 9-2

When assisting or enabling a client or customer in establishing a contractual relationship (e.g., listing and representation agreements, purchase agreements, leases, etc.) electronically, Realtors^Â® shall make reasonable efforts to explain the nature and disclose the specific terms of the contractual relationship being established prior to it being agreed to by a contracting party. (Adopted 1/07)

Duties to the Public

Article 10

Realtors^Â® shall not deny equal professional services to any person for reasons of race, color, religion, sex, handicap, familial status, or national origin. Realtors^Â® shall not be parties to any plan or agreement to discriminate against a person or persons on the basis of race, color, religion, sex, handicap, familial status, or national origin. (Amended 1/90)

Realtors^Â®, in their real estate employment practices, shall not discriminate against any person or persons on the basis of race, color, religion, sex, handicap, familial status, or national origin.
(Amended 1/00)

â¢Standard of Practice 10-1

When involved in the sale or lease of a residence, Realtors^Â® shall not volunteer information regarding the racial, religious or ethnic composition of any neighborhood nor shall they engage in any activity which may result in panic selling, however, Realtors^Â®may provide other demographic information. (Adopted 1/94, Amended 1/06)

â¢Standard of Practice 10-2

When not involved in the sale or lease of a residence, Realtors^Â® may provide demographic information related to a property, transaction or professional assignment to a party if such demographic information is (a) deemed by the Realtor^Â® to be needed to assist with or complete, in a manner consistent with Article 10, a real estate transaction or professional assignment and (b) is obtained or derived from a recognized, reliable, independent, and impartial source. The source of such information and any additions, deletions, modifications, interpretations, or other changes shall be disclosed in reasonable detail. (Adopted 1/05, Renumbered 1/06)

â¢Standard of Practice 10-3

Realtors^Â® shall not print, display or circulate any statement or advertisement with respect to selling or renting of a property that indicates any preference, limitations or discrimination based on race, color, religion, sex, handicap, familial status, or national origin.(Adopted 1/94, Renumbered 1/05 and 1/06)

â¢Standard of Practice 10-4

As used in Article 10 "real estate employment practices" relates to employees and independent contractors providing real estate-related services and the administrative and clerical staff directly supporting those individuals. (Adopted 1/00, Renumbered 1/05 and 1/06)

Article 11

The services which Realtors^Â® provide to their clients and customers shall conform to the standards of practice and competence which are reasonably expected in the specific real estate disciplines in which they engage; specifically, residential real estate brokerage, real property management, commercial and industrial real estate brokerage, real estate appraisal, real estate counseling, real estate syndication, real estate auction, and international real estate.

Realtors^Â® shall not undertake to provide specialized professional services concerning a type of property or service that is outside their field of competence unless they engage the assistance of one who is competent on such types of property or service, or unless the facts are fully disclosed to the client. Any persons engaged to provide such assistance shall be so identified to the client and their contribution to the assignment should be set forth. (Amended 1/95)

â¢Standard of Practice 11-1

When Realtors^Â® prepare opinions of real property value or price, other than in pursuit of a listing or to assist a potential purchaser in formulating a purchase offer, such opinions shall include the following:

1)identification of the subject property

2)date prepared

3)defined value or price

4)limiting conditions, including statements of purpose(s) and intended user(s)

5)any present or contemplated interest, including the possibility of representing the seller/landlord or buyers/tenants

6)basis for the opinion, including applicable market data

7)if the opinion is not an appraisal, a statement to that effect(Amended 1/01)

â¢Standard of Practice 11-2

The obligations of the Code of Ethics in respect of real estate disciplines other than appraisal shall be interpreted and applied in accordance with the standards of competence and practice which clients and the public reasonably require to protect their rights and interests considering the complexity of the transaction, the availability of expert assistance, and, where the Realtor^Â® is an agent or subagent, the obligations of a fiduciary. (Adopted 1/95)

â¢Standard of Practice 11-3

When Realtors^Â® provide consultive services to clients which involve advice or counsel for a fee (not a commission), such advice shall be rendered in an objective manner and the fee shall not be contingent on the substance of the advice or counsel given. If brokerage or transaction services are to be provided in addition to consultive services, a separate compensation may be paid with prior agreement between the client and Realtor^Â®. (Adopted 1/96)

â¢Standard of Practice 11-4

The competency required by Article 11 relates to services contracted for between Realtors^Â® and their clients or customers; the duties expressly imposed by the Code of Ethics; and the duties imposed by law or regulation. (Adopted 1/02)

Article 12

Realtors^Â® shall be honest and truthful in their real estate communications and shall present a true picture in their advertising, marketing, and other representations. Realtors^Â® shall ensure that their status as real estate professionals is readily apparent in their advertising, marketing, and other representations, and that the recipients of all real estate communications are, or have been, notified that those communications are from a real estate professional. (Amended 1/08)

â¢Standard of Practice 12-1

Realtors^Â® may use the term "free" and similar terms in their advertising and in other representations provided that all terms governing availability of the offered product or service are clearly disclosed at the same time. (Amended 1/97)

â¢Standard of Practice 12-2

Realtors^Â® may represent their services as "free" or without cost
even if they expect to receive compensation from a source other than their client provided that the potential for the Realtor^Â® to obtain a benefit from a third party is clearly disclosed at the same time. (Amended 1/97)

â¢Standard of Practice 12-3

The offering of premiums, prizes, merchandise discounts or other inducements to list, sell, purchase, or lease is not, in itself, unethical even if receipt of the benefit is contingent on listing, selling, purchasing, or leasing through the Realtor^Â® making the offer. However,Realtors^Â® must exercise care and candor in any such advertising or other public or private representations so that any party interested in receiving or otherwise benefiting from the Realtor^Â®'s offer will have clear, thorough, advance understanding of all the terms and conditions of the offer. The offering of any inducements to do business is subject to the limitations and restrictions of state law and the ethical obligations established by any applicable Standard of Practice. (Amended 1/95)

â¢Standard of Practice 12-4

Realtors^Â® shall not offer for sale/lease or advertise property without authority. When acting as listing brokers or as subagents,Realtors^Â® shall not quote a price different from that agreed upon with the seller/landlord. (Amended 1/93)

â¢Standard of Practice 12-5

Realtors^Â® shall not advertise nor permit any person employed by or affiliated with them to advertise listed property in any medium (e.g., electronically, print, radio, television, etc.) without disclosing the name of that Realtor^Â®'s firm in a reasonable and readily apparent manner.(Adopted 11/86, Amended 1/07)

â¢Standard of Practice 12-6

Realtors^Â®, when advertising unlisted real property for sale/lease in which they have an ownership interest, shall disclose their status as both owners/landlords and as Realtors^Â® or real estate licensees. (Amended 1/93)

â¢Standard of Practice 12-7

Only Realtors^Â® who participated in the transaction as the listing broker or cooperating broker (selling broker) may claim to have "sold" the property. Prior to closing, a cooperating broker may
post a "sold" sign only with the consent of the listing broker. (Amended 1/96)

â¢Standard of Practice 12-8

The obligation to present a true picture in representations to the
public includes information presented, provided, or displayed on Realtors^Â®' websites. Realtors^Â® shall use reasonable efforts to ensure that information on their websites is current. When it becomes apparent that information on a Realtor^Â®'s website is no longer current or accurate, Realtors^Â® shall promptly take corrective action. (Adopted 1/07)

â¢Standard of Practice 12-9

Realtor^Â® firm websites shall disclose the firm's name and state(s) of licensure in a reasonable and readily apparent manner.

Websites of Realtors^Â® and non-member licensees affiliated with a Realtor^Â® firm shall disclose the firm's name and that Realtor^Â®'s or non-member licensee's state(s) of licensure in a reasonable and readily apparent manner. (Adopted 1/07)

â¢Standard of Practice 12-10

Realtors^Â®' obligation to present a true picture in their advertising and representations to the public includes the URLs and domain names they use, and prohibits Realtors^Â® from:

1)engaging in deceptive or unauthorized framing of real estatebrokerage websites;

2)manipulating (e.g., presenting content developed by others) listing content in any way that produces a deceptive or misleading result; or

3)deceptively using metatags, keywords or other devices/ methods to direct, drive, or divert Internet traffic, or to otherwise mislead consumers.(Adopted 1/07)

â¢Standard of Practice 12-11

Realtors^Â® intending to share or sell consumer information gathered via the Internet shall disclose that possibility in a reasonable and readily apparent manner. (Adopted 1/07)

â¢Standard of Practice 12-12

Realtors^Â® shall not:

1)use URLs or domain names that present less than a true picture,
or

2)register URLs or domain names which, if used, would present less than a true picture. (Adopted 1/08)

â¢Standard of Practice 12-13

The obligation to present a true picture in advertising, marketing, and representations allows Realtors^Â® to use and display only professional designations, certifications, and other credentials to which they are legitimately entitled. (Adopted 1/08)

Article 13

Realtors^Â® shall not engage in activities that constitute the unauthorized practice of law and shall recommend that legal counsel be obtained when the interest of any party to the transaction requires it.

Article 14

If charged with unethical practice or asked to present evidence or to cooperate in any other way, in any professional standards proceeding or investigation, Realtors^Â® shall place all pertinent facts before the proper tribunals of the Member Board or affiliated institute, society, or council in which membership is held and shall take no action to disrupt or obstruct such processes. (Amended 1/99)

â¢Standard of Practice 14-1

Realtors^Â® shall not be subject to disciplinary proceedings in more than one Board of Realtors^Â® or affiliated institute, society, or council in which they hold membership with respect to alleged violations of the Code of Ethics relating to the same transaction or event.(Amended 1/95)

â¢Standard of Practice 14-2

Realtors^Â® shall not make any unauthorized disclosure or dissemination of the allegations, findings, or decision developed in connection with an ethics hearing or appeal or in connection with an arbitration hearing or procedural review. (Amended 1/92)

â¢Standard of Practice 14-3

Realtors^Â® shall not obstruct the Board's investigative or professional standards proceedings by instituting or threatening to institute actions for libel, slander, or defamation against any party to a professional standards proceeding or their witnesses based on the filing of an arbitration request, an ethics complaint, or testimony given before any tribunal. (Adopted 11/87, Amended 1/99)

â¢Standard of Practice 14-4

Realtors^Â® shall not intentionally impede the Board's investigative or disciplinary proceedings by filing multiple ethics complaints based on the same event or transaction. (Adopted 11/88)

Duties to Realtors^Â®

Article 15

Realtors^Â® shall not knowingly or recklessly make false or misleading statements about competitors, their businesses, or their business practices. (Amended 1/92)

â¢Standard of Practice 15-1

Realtors^Â® shall not knowingly or recklessly file false or unfounded ethics complaints. (Adopted 1/00)

â¢Standard of Practice 15-2

The obligation to refrain from making false or misleading statements about competitors' businesses and competitors' business practices includes the duty to not knowingly or recklessly repeat, retransmit, or republish false or misleading statements made by others. This duty applies whether false or misleading statements are repeated in person, in writing, by technological means (e.g., the Internet), or by any other means. (Adopted 1/07)

Article 16

Realtors^Â® shall not engage in any practice or take any action inconsistent with exclusive representation or exclusive brokerage relationship agreements that other Realtors^Â® have with clients. (Amended 1/04)

â¢Standard of Practice 16-1

Article 16 is not intended to prohibit aggressive or innovative business practices which are otherwise ethical and does not prohibit disagreements with other Realtors^Â® involving commission, fees, compensation or other forms of payment or expenses. (Adopted 1/93, Amended 1/95)

â¢Standard of Practice 16-2

Article 16 does not preclude Realtors^Â® from making general announcements to prospects describing their services and the terms of their availability even though some recipients may have entered into agency agreements or other exclusive relationships with anotherRealtor^Â®. A general telephone canvass, general mailing or distribution addressed to all prospects in a given geographical area or in a given profession, business, club, or organization, or other classification or group is deemed "general" for purposes of this standard.(Amended 1/04)

Article 16 is intended to recognize as unethical two basic types of solicitations:

First, telephone or personal solicitations of property owners who have been identified by a real estate sign, multiple listing compilation, or other information service as having exclusively listed their property with another Realtor^Â®; and

Second, mail or other forms of written solicitations of prospects whose properties are exclusively listed with another Realtor^Â® when such solicitations are not part of a general mailing but are directed specifically to property owners identified through compilations of current listings, "for sale" or "for rent" signs, or other sources of information required by Article 3 and Multiple Listing Service rules to be made available to other Realtors^Â® under offers of subagency or cooperation. (Amended 1/04)

â¢Standard of Practice 16-3

Article 16 does not preclude Realtors^Â® from contacting the client of another broker for the purpose of offering to provide, or entering into a contract to provide, a different type of real estate service unrelated to the type of service currently being provided (e.g., property management as opposed to brokerage) or from offering the same type of service for property not subject to other brokers' exclusive agreements. However, information received through a Multiple Listing Service or any other offer of cooperation may not be used to target clients of other Realtors^Â® to whom such offers to provide services may be made. (Amended 1/04)

â¢Standard of Practice 16-4

Realtors^Â® shall not solicit a listing which is currently listed exclusively with another broker. However, if the listing broker, when asked by the Realtor^Â®, refuses to disclose the expiration date and nature of such listing; i.e., an exclusive right to sell, an exclusive agency, open listing, or other form of contractual agreement between the listing broker and the client, the Realtor^Â® may contact the owner to secure such information and may discuss the terms upon which the Realtor^Â® might take a future listing or, alternatively, may take a listing to become effective upon expiration of any existing exclusive listing. (Amended 1/94)

â¢Standard of Practice 16-5

Realtors^Â® shall not solicit buyer/tenant agreements from buyers/ tenants who are subject to exclusive buyer/tenant agreements. However, if asked by a Realtor^Â®, the broker refuses to disclose the expiration date of the exclusive buyer/tenant agreement, theRealtor^Â® may contact the buyer/tenant to secure such information and may discuss the terms upon which the Realtor^Â® might enter into a future buyer/tenant agreement or, alternatively, may enter into a buyer/tenant agreement to become effective upon the expiration of any existing exclusive buyer/tenant agreement. (Adopted 1/94, Amended 1/98)

â¢Standard of Practice 16-6

When Realtors^Â® are contacted by the client of another Realtor^Â® regarding the creation of an exclusive relationship to provide the same type of service, and Realtors^Â® have not directly or indirectly initiated such discussions, they may discuss the terms upon which they might enter into a future agreement or, alternatively, may enter into an agreement which becomes effective upon expiration of any existing exclusive agreement. (Amended 1/98)

â¢Standard of Practice 16-7

The fact that a prospect has retained a Realtor^Â® as an exclusive representative or exclusive broker in one or more past transactions does not preclude other Realtors^Â® from seeking such prospect's future business. (Amended 1/04)

â¢Standard of Practice 16-8

The fact that an exclusive agreement has been entered into with a Realtor^Â® shall not preclude or inhibit any other Realtor^Â® from entering into a similar agreement after the expiration of the prior agreement. (Amended 1/98)

â¢Standard of Practice 16-9

Realtors^Â®, prior to entering into a representation agreement, have an affirmative obligation to make reasonable efforts to determine whether the prospect is subject to a current, valid exclusive agreement to provide the same type of real estate service. (Amended 1/04)

â¢Standard of Practice 16-10

Realtors^Â®, acting as buyer or tenant representatives or brokers, shall disclose that relationship to the seller/landlord's representative or broker at first contact and shall provide written confirmation of that disclosure to the seller/landlord's representative or broker not later than execution of a purchase agreement or lease. (Amended 1/04)

â¢Standard of Practice 16-11

On unlisted property, Realtors^Â® acting as buyer/tenant representatives or brokers shall disclose that relationship to the seller/landlord at first contact for that buyer/tenant and shall provide written confirmation of such disclosure to the seller/landlord not later than execution of any purchase or lease agreement. (Amended 1/04)

Realtors^Â® shall make any request for anticipated compensation from the seller/landlord at first contact. (Amended 1/98)

â¢Standard of Practice 16-12

Realtors^Â®, acting as representatives or brokers of sellers/ landlords or as subagents of listing brokers, shall disclose that relationship to buyers/tenants as soon as practicable and shall provide written confirmation of such disclosure to buyers/tenants not later than execution of any purchase or lease agreement. (Amended 1/04)

â¢Standard of Practice 16-13

All dealings concerning property exclusively listed, or with buyer/tenants who are subject to an exclusive agreement shall be carried on with the client's representative or broker, and not with the client, except with the consent of the client's representative or broker or except where such dealings are initiated by the client.

Before providing substantive services (such as writing a purchase offer or presenting a CMA) to prospects, Realtors^Â® shall ask prospects whether they are a party to any exclusive representation agreement. Realtors^Â® shall not knowingly provide substantive services concerning a prospective transaction to prospects who are parties to exclusive representation agreements, except with the consent of the prospects' exclusive representatives or at the direction of prospects. (Adopted 1/93, Amended 1/04)

â¢Standard of Practice 16-14

Realtors^Â® are free to enter into contractual relationships or to negotiate with sellers/landlords, buyers/tenants or others who are not subject to an exclusive agreement but shall not knowingly obligate them to pay more than one commission except with their informed consent. (Amended 1/98)

â¢Standard of Practice 16-15

In cooperative transactions Realtors^Â® shall compensate cooperating Realtors^Â® (principal brokers) and shall not compensate nor offer to compensate, directly or indirectly, any of the sales licensees employed by or affiliated with other Realtors^Â® without the prior express knowledge and consent of the cooperating broker.

â¢Standard of Practice 16-16

Realtors^Â®, acting as subagents or buyer/tenant representatives or brokers, shall not use the terms of an offer to purchase/lease to attempt to modify the listing broker's offer of compensation to subagents or buyer/tenant representatives or brokers nor make the submission of an executed offer to purchase/lease contingent on the listing broker's agreement to modify the offer of compensation.(Amended 1/04)

â¢Standard of Practice 16-17

Realtors^Â®, acting as subagents or as buyer/tenant representatives or brokers, shall not attempt to extend a listing broker's offer of cooperation and/or compensation to other brokers without the consent of the listing broker. (Amended 1/04)

â¢Standard of Practice 16-18

Realtors^Â® shall not use information obtained from listing brokers through offers to cooperate made through multiple listing services or through other offers of cooperation to refer listing brokers' clients to other brokers or to create buyer/tenant relationships with listing brokers' clients, unless such use is authorized by listing brokers. (Amended 1/02)

â¢Standard of Practice 16-19

Signs giving notice of property for sale, rent, lease, or exchange shall not be placed on property without consent of the seller/landlord.(Amended 1/93)

â¢Standard of Practice 16-20

Realtors^Â®, prior to or after terminating their relationship with their current firm, shall not induce clients of their current firm to cancel exclusive contractual agreements between the client and that firm. This does not preclude Realtors^Â® (principals) from establishing agreements with their associated licensees governing assignability of exclusive agreements. (Adopted 1/98)

Article 17

In the event of contractual disputes or specific non-contractual disputes as defined in Standard of Practice 17-4 between Realtors^Â®(principals) associated with different firms, arising out of their relationship as Realtors^Â®, the Realtors^Â® shall submit the dispute to arbitration in accordance with the regulations of their Board or Boards rather than litigate the matter.

In the event clients of Realtors^Â® wish to arbitrate contractual disputes arising out of real estate transactions, Realtors^Â® shall arbitrate those disputes in accordance with the regulations of their Board, provided the clients agree to be bound by the decision.

The obligation to participate in arbitration contemplated by this Article includes the obligation of Realtors^Â® (principals) to cause their firms to arbitrate and be bound by any award. (Amended 1/01)

â¢Standard of Practice 17-1

The filing of litigation and refusal to withdraw from it by Realtors^Â® in an arbitrable matter constitutes a refusal to arbitrate. (Adopted 2/86)

â¢Standard of Practice 17-2

Article 17 does not require Realtors^Â® to arbitrate in those circumstances when all parties to the dispute advise the Board
in writing that they choose not to arbitrate before the Board. (Amended 1/93)

â¢Standard of Practice 17-3

Realtors^Â®, when acting solely as principals in a real estate transaction, are not obligated to arbitrate disputes with other Realtors^Â®absent a specific written agreement to the contrary. (Adopted 1/96)

â¢Standard of Practice 17-4

Specific non-contractual disputes that are subject to arbitration pursuant to Article 17 are:

1)Where a listing broker has compensated a cooperating broker andanother cooperating broker subsequently claims to be the procuring cause of the sale or lease. In such cases the complainant may name the first cooperating broker as respondent and arbitration may proceed without the listing broker being named as a respondent. When arbitration occurs between two (or more) cooperating brokers and where the listing broker is not a party, the amount in dispute and the amount of any potential resulting award is limited to the amount paid to the respondent by the listing broker and any amount credited or paid to a party to the transaction at the direction of the respondent. Alternatively, if the complaint is brought against the listing broker, the listing broker may name the first cooperating broker as a third-party respondent. In either instance the decision of the hearing panel as to procuring cause shall be conclusive with respect to all current or subsequent claims of the parties for compensation arising out of the underlying cooperative transaction. (Adopted 1/97, Amended 1/07)

2)Where a buyer or tenant representative is compensated by the seller or landlord, and not by the listing broker, and the listing broker, as a result, reduces the commission owed by the seller or landlord and, subsequent to such actions, another cooperating broker claims to be the procuring cause of sale or lease. In such cases the complainant may name the first cooperating broker as respondent and arbitration may proceed without the listing broker being named as a respondent. When arbitration occurs between two (or more) cooperating brokers and where the listing broker is not a party, the amount in dispute and the amount of any potential resulting award is limited to the amount paid to the respondent by the seller or landlord and any amount credited or paid to a party to the transaction at thedirection of the respondent. Alternatively, if the complaint isbrought against the listing broker, the listing broker may name the first cooperating broker as a third-party respondent. In either instance the decision of the hearing panel as to procuring cause shall be conclusive with respect to all current or subsequent claims of the parties for compensation arising out of the underlying cooperative transaction. (Adopted 1/97, Amended 1/07)

3)Where a buyer or tenant representative is compensated by the buyer or tenant and, as a result, the listing broker reduces the commission owed by the seller or landlord and, subsequent to such actions, another cooperating broker claims to be the procuring cause of sale or lease. In such cases the complainant may name the first cooperating broker as respondent and arbitration may proceed without the listing broker being named as a respondent. Alternatively, if the complaint is brought against the listing broker, the listing broker may name the first cooperating broker as a third-party respondent. In either instance the decision of the hearing panel as to procuring cause shall be conclusive with respect to all current or subsequent claims of the parties for compensation arising out of the underlying cooperative transaction. (Adopted 1/97)

4)Where two or more listing brokers claim entitlement to compensation pursuant to open listings with a seller or landlord who agrees to participate in arbitration (or who requests arbitration) and who agrees to be bound by the decision. In cases where one of the listing brokers has been compensated by the seller or landlord, the other listing broker, as complainant, may name the first listing broker as respondent and arbitration may proceed between the brokers. (Adopted 1/97)

5)Where a buyer or tenant representative is compensated by the seller or landlord, and not by the listing broker, and the listing broker, as a result, reduces the commission owed by the seller or landlord and, subsequent to such actions, claims to be the procuring cause of sale or lease. In such cases arbitration shall be between the listing broker and the buyer or tenant representative and the amount in dispute is limited to the amount of the reduction of commission to which the listing broker agreed. (Adopted 1/05)

â¢Standard of Practice 17-5

The obligation to arbitrate established in Article 17 includes disputes between Realtors^Â® (principals) in different states in instances where, absent an established inter-association arbitration agreement, the Realtor^Â® (principal) requesting arbitration agrees to submit to the jurisdiction of, travel to, participate in, and be bound by any resulting award rendered in arbitration conducted by the respondent(s) Realtor^Â®'s association, in instances where the respondent(s) Realtor^Â®'s association determines that an arbitrable issue exists. (Adopted 1/07)

The Code of Ethics was adopted in 1913. Amended at the Annual Convention in 1924, 1928, 1950, 1951, 1952, 1955, 1956, 1961, 1962, 1974, 1982, 1986, 1987, 1989, 1990, 1991, 1992, 1993, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007 and 2008.

Explanatory Notes

The reader should be aware of the following policies which have been approved by the Board of Directors of the National Association:

In filing a charge of an alleged violation of the Code of Ethics by a Realtor^Â®, the charge must read as an alleged violation of one or more Articles of the Code. Standards of Practice may be cited in support of the charge.

The Standards of Practice serve to clarify the ethical obligations imposed by the various Articles and supplement, and do not substitute for, the Case Interpretations in Interpretations of the Code of Ethics.

Modifications to existing Standards of Practice and additional new Standards of Practice are approved from time to time. Readers are cautioned to ensure that the most recent publications are utilized.

Form No. 166-288 (12/08)
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CÃ³digo de Ãtica Profesional y de Normas de Conducta de
la AsociaciÃ³n Nacional de Agentes Inmobiliarios
(National Association of RealtorsÂ®)
En vigor a partir del 1 de enero de 2009

Toda vez que en el presente cÃ³digo y preÃ¡mbulo se utilice la palabra REALTORSÂ®, este tÃ©rmino

incluirÃ¡ a los asociados de los agentes inmobiliarios, REALTOR-ASSOCIATEÂ®s.

Si bien el CÃ³digo de Ãtica Profesional establece obligaciones que podrÃan superar aquellas

requeridas por la ley, en cualquier circunstancia en que el CÃ³digo de Ãtica Profesional y la ley

entraran en conflicto, prevalecerÃ¡n las obligaciones establecidas por la ley.

PreÃ¡mbulo...

La tierra es la base de todo. Del uso inteligente y la amplia distribuciÃ³n de la propiedad depende

la supervivencia y el desarrollo de las instituciones libres y de nuestra civilizaciÃ³n. Los agentes

inmobiliarios REALTORSÂ® deben presumir que los intereses de la naciÃ³n y sus ciudadanos

requieren el mejor y mÃ¡s alto uso de la tierra y la mÃ¡s amplia distribuciÃ³n de la propiedad de la

tierra. Estos intereses requieren la creaciÃ³n de vivienda adecuada, la construcciÃ³n de ciudades

funcionales, el desarrollo de industrias y de granjas productivas, y la conservaciÃ³n de un medio

ambiente sano.

Intereses como los enumerados implican obligaciones que van mÃ¡s allÃ¡ del comercio normal.

Imponen una seria responsabilidad social y un deber patriÃ³tico a la cual deben consagrarse los

agentes inmobiliarios REALTORSÂ® y para la que deben prepararse en forma diligente. Por esto

los agentes inmobiliarios REALTORSÂ® deben esmerarse en mantener y mejorar las normas de la

profesiÃ³n y asumir junto con sus colegas la responsabilidad comÃºn por su integridad y respeto.

En reconocimiento y apreciaciÃ³n de las obligaciones que tienen con sus clientes y usuarios, el

pÃºblico y entre sÃ mismos, los agentes inmobiliarios REALTORSÂ® se esfuerzan continuamente

por llegar a estar constantemente informados de todo lo relativo a los bienes inmuebles, y

ademÃ¡s, siendo profesionales competentes, comparten voluntariamente los frutos de su

experiencia y estudios. Haciendo acatar este CÃ³digo de Ãtica Profesional y colaborando con las

entidades reguladoras correspondientes, identifican y toman las medidas necesarias para eliminar

aquellas prÃ¡cticas que pudieran perjudicar al pÃºblico o que pudieran desacreditar o deshonrar a

la profesiÃ³n. Los REALTORSÂ®, al tener conocimiento directo de conductas que pudieran violar

el CÃ³digo de Ãtica Profesional y que involucrasen malversaciÃ³n de fondos o propiedades de

clientes o usuarios, discriminaciÃ³n intencionada, o fraude que tenga como resultado un daÃ±o

econÃ³mico considerable, ponen tales hechos a disposiciÃ³n del correspondiente consejo o

asociaciÃ³n de REALTORSÂ®. (Enmendado 1/00)

Como comprenden que la cooperaciÃ³n con otros profesionales del gremio inmobiliario estimula

los intereses de aquÃ©llos que utilizan sus servicios, los REALTORSÂ® instan la representaciÃ³n

exclusiva de los clientes, no intentan aventajar de manera desleal a sus competidores, y se

abstienen de hacer comentarios no solicitados sobre otros profesionales. En los casos en que se

solicite su opiniÃ³n, o cuando los REALTORSÂ® creen que sus comentarios son necesarios, su

opiniÃ³n es expresada de manera objetiva y profesional, libre de la influencia de motivos

personales o de ventajas o ganancias potenciales.

Hoy dÃa, el tÃ©rmino REALTORÂ® es sinÃ³nimo de competencia, imparcialidad e integridad,

resultado del apego a un elevado ideal de conducta moral en las relaciones comerciales. NingÃºn

incentivo de ganancia ni instrucciÃ³n alguna dada por un cliente, puede justificar el abandono de

dicho ideal.

La mejor guÃa para los REALTORSÂ®, en la interpretaciÃ³n de esta obligaciÃ³n, es una que ha sido

transmitida por siglos, condensada en la regla de oro: "Trata a tu prÃ³jimo como a ti mismo".

Al aceptar esta norma como propia, los REALTORSÂ® se comprometen a respetar su espÃritu en

todas sus actividades, tanto si se realizan en persona, mediante asociados o terceros, o por

medios tecnolÃ³gicos, y a realizar sus negocios de acuerdo con los principios establecidos a

continuaciÃ³n. (Enmendado 1/07)

Obligaciones para con los clientes y usuarios
ArtÃculo 1Âº

Cuando actÃºen como representantes en calidad de agentes del comprador, del vendedor, del

arrendador, del inquilino o de otros clientes, los REALTORSÂ® se comprometen a proteger y

promover los intereses de sus clientes. Si bien esta obligaciÃ³n es primordial, esto no libera a los

REALTORSÂ® de su obligaciÃ³n de tratar con todas las partes honestamente. Cuando brindan

servicios a compradores, vendedores, arrendadores, arrendatarios u otras partes no actuando en

calidad de agentes, los REALTORSÂ® continÃºan teniendo la obligaciÃ³n de tratar con todas las

partes honestamente. (Enmendado 1/01)

Norma de conducta 1-1

Cuando los REALTORSÂ® actÃºen como parte principal en una transacciÃ³n inmobiliaria,

permanecerÃ¡n sujetos a las obligaciones establecidas por el CÃ³digo de Ãtica Profesional.

(Enmendado 1/93)

Norma de conducta 1-2

Las obligaciones establecidas por el CÃ³digo de Ãtica Profesional abarcan todas las actividades

y transacciones inmobiliarias tanto si se realizan en persona, de forma electrÃ³nica o a travÃ©s de

otros medios.

Las obligaciones establecidas por el CÃ³digo de Ãtica Profesional son aplicables ya sea que los

REALTORSÂ® estuvieran actuando en calidad de agentes o estuvieran actuando en una

capacidad legalmente reconocida como de representantes que no estÃ¡n actuando en calidad de

agentes, excepto que toda obligaciÃ³n establecida exclusivamente para los agentes por ley o

reglamentaciÃ³n no debe ser impuesta por este CÃ³digo de Ãtica Profesional a los agentes

inmobiliarios, REALTORSÂ®, que no estÃ¡n actuando en calidad de agentes.

En el contexto de este CÃ³digo de Ãtica Profesional, "cliente" significa la persona(s) o

entidad(es) con quien el REALTORÂ® o la empresa del REALTORÂ® tiene una relaciÃ³n de

representaciÃ³n en calidad de agente o una capacidad legalmente reconocida como de

representante que no estÃ¡ actuando en calidad de agente; "usuario" es una de las partes de la

transacciÃ³n inmobiliaria que recibe informaciÃ³n, servicios, o beneficios pero que no tiene

relaciÃ³n contractual alguna con el REALTORÂ® o con la empresa del REALTORÂ®; "posible

cliente" significa un comprador, vendedor, arrendatario o arrendador que no estÃ¡ sujeto a una

relaciÃ³n de representaciÃ³n con el REALTORï o la empresa del REALTORï; "agente" es el

titular de una licencia inmobiliaria (incluyendo corredores y asociados de ventas) que actÃºa en

representaciÃ³n en calidad de gestor conforme lo establecido por la ley o reglamentaciÃ³n

estatal; y "corredor" es el titular de un permiso inmobiliario (incluyendo corredores y

asociados de ventas) que actÃºa como agente o en capacidad legalmente reconocida de

representante que no estÃ¡ actuando en calidad de agente. (Aprobado 1/95, Enmendado 1/07)

Norma de conducta 1-3

Los REALTORSÂ® no engaÃ±arÃ¡n deliberadamente al propietario acerca del valor comercial de

la propiedad, con el fin de asegurarse un contrato de venta inmobiliaria de la propiedad.

Norma de conducta 1-4

Los REALTORSÂ®, no engaÃ±arÃ¡n a los compradores o arrendatarios acerca de los ahorros u

otros beneficios que pudieran obtener mediante el uso de los servicios del REALTORÂ®, con el

fin de convertirse en el representante de dicho comprador o arrendatario. (Enmendado 1/93)

Norma de conducta 1-5

Los REALTORSÂ® pueden representar al vendedor/arrendador y al comprador/arrendatario en

la misma transacciÃ³n Ãºnicamente tras haber puesto a ambos en pleno conocimiento de los

hechos y con consentimiento escrito con conocimiento de causa de ambas partes. (Aprobado

1/93)

Norma de conducta 1-6

Los REALTORSÂ® deberÃ¡n presentar las ofertas y contra ofertas de manera objetiva y lo mÃ¡s

rÃ¡pidamente posible. (Aprobado 1/93, Enmendado 1/95)

Norma de conducta 1-7

Cuando los REALTORSÂ® actÃºen como corredores con contrato de venta inmobiliaria de la

propiedad, deberÃ¡n presentar al vendedor o arrendador todas las ofertas y contra ofertas hasta

el momento del cierre de la transacciÃ³n o ejecuciÃ³n del contrato de arrendamiento a menos

que el vendedor o arrendador haya renunciado por escrito a esta obligaciÃ³n del REALTORÂ®.

Los REALTORSÂ® no tendrÃ¡n obligaciÃ³n de seguir poniendo la propiedad en el mercado

despuÃ©s que el vendedor o arrendador haya aceptado una oferta. Los REALTORSÂ®

recomendarÃ¡n que los vendedores o arrendadores obtengan asesoramiento legal antes de

aceptar una oferta subsiguiente, excepto cuando la aceptaciÃ³n estuviera supeditada a la

terminaciÃ³n del contrato de compra o arrendamiento preexistente. (Enmendado 1/93)

Norma de conducta 1-8

Cuando los REALTORSÂ® actÃºen como agentes o corredores de los compradores o

arrendatarios deberÃ¡n presentar al comprador o arrendatario todas las ofertas o contra ofertas

hasta que hubiera aceptaciÃ³n, pero no tendrÃ¡n obligaciÃ³n de continuar mostrando propiedades

a sus clientes despuÃ©s que una oferta haya sido aceptada a menos que se haya acordado algo

diferente por escrito. Los REALTORSÂ® que estÃ¡n actuando en calidad de agentes o corredores

de compradores o arrendatarios recomendarÃ¡n a los compradores o arrendatarios que obtengan

asesoramiento legal si existen dudas acerca de la terminaciÃ³n de un contrato preexistente.

(Aprobado 1/93, Enmendado 1/99)

Norma de conducta 1-9

La obligaciÃ³n de los REALTORSÂ® de mantener la confidencialidad de la informaciÃ³n (segÃºn

la definiciÃ³n de la ley estatal) provista por los clientes en el curso de la relaciÃ³n que

establecieran en calidad de agente o como representante legalmente reconocido que no estÃ¡

actuando en calidad de agente, continÃºa despuÃ©s de la terminaciÃ³n de la relaciÃ³n de

representante actuando en calidad de agente o de cualquier representaciÃ³n en que no actuara

en calidad de agente reconocida por la ley. Durante o despuÃ©s de la terminaciÃ³n de la relaciÃ³n

profesional con sus clientes, los REALTORSÂ® no deberÃ¡n a sabiendas:

1) revelar informaciÃ³n confidencial de sus clientes; o

2) usar informaciÃ³n confidencial de sus clientes en desventaja del cliente; o

3) usar informaciÃ³n confidencial de sus clientes para la ventaja del REALTORÂ® o de terceros

a menos que:

a) los clientes den su consentimiento luego de tener pleno conocimiento de los hechos; o

b) sea requerido por orden judicial; o

c) el cliente tenga intenciÃ³n de cometer un delito y la informaciÃ³n sea necesaria para

prevenir el delito; o

d) sea necesario defender al REALTORÂ® o a uno de sus empleados o asociados contra una

acusaciÃ³n de mala conducta.

De acuerdo con este CÃ³digo de Ãtica Profesional, no se considerarÃ¡ confidencial la informaciÃ³n

concerniente a defectos latentes de materiales. (Aprobado 1/93, Enmendado 1/01)

Norma de conducta 1-10

Los REALTORSÂ® deberÃ¡n, de acuerdo a los tÃ©rminos y condiciones de su licencia

inmobiliaria y del convenio de administraciÃ³n de la propiedad, administrar competentemente

las propiedades de sus clientes con la debida consideraciÃ³n por los derechos, la seguridad y

salud de los arrendatarios u otras personas que estuvieran legalmente en el lugar. (Aprobado

1/95, Enmendado 1/00)

Norma de conducta 1-11

Los REALTORSÂ® que estÃ¡n empleados para mantener o administrar la propiedad de un

cliente, deberÃ¡n hacerlo con la diligencia debida y hacer los esfuerzos razonables para

protegerla contra contingencias y pÃ©rdidas razonablemente previsibles. (Aprobado 1/95)

Norma de conducta 1-12

Al firmar un contrato de venta inmobiliaria, los REALTORSÂ® deben informar a los

vendedores o arrendadores de lo siguiente:

1) la polÃtica de la empresa del REALTORÂ® respecto a la cooperaciÃ³n y el monto de cualquier

compensaciÃ³n que se ofrecerÃ¡ a los sub-agentes, agentes de compradores o arrendatarios

y/o corredores con capacidad legalmente reconocida que no actÃºan en calidad de agentes

del comprador o arrendatario;

2) el hecho de que los agentes o corredores del comprador o arrendatario, aÃºn cuando fueran

compensados por el corredor con contrato de venta de la propiedad, o por el vendedor o

arrendador, puede representar los intereses de los compradores o arrendatarios; y

3) cualquier posibilidad de que el corredor con contrato de venta de la propiedad pudiera

actuar como agente para las dos partes tras ponerlos en conocimiento del hecho. Por

ejemplo: agente del comprador o arrendatario. (Aprobado 1/93, Numerado nuevamente

1/98, Enmendado 1/03)

Norma de conducta 1-13

Al firmar un contrato con el comprador o arrendatario, los REALTORSÂ® deben informar a sus

potenciales clientes de lo siguiente:

1) la polÃtica de la empresa del REALTORÂ® con respecto a cooperaciÃ³n;

2) la cantidad de compensaciÃ³n que deberÃ¡ pagar el cliente;

3) la posibilidad de alguna compensaciÃ³n adicional o compensatoria de otros corredores, del

vendedor o del arrendador, o de terceros;

4) cualquier posibilidad de que el representante del comprador o arrendatario pudiera actuar

como agente para las dos partes tras ponerlos en conocimiento del hecho. Por ejemplo:

corredor con contrato de venta de la propiedad, sub-agente, agente del arrendador, etc., y

5) la posibilidad de que los vendedores o los representantes de los vendedores no traten la

existencia, los tÃ©rminos o las condiciones de las ofertas como confidenciales a menos que la

confidencialidad sea un requisito de una ley, reglamento o de un acuerdo de

confidencialidad entre las partes. (Aprobado 1/93, Numerado nuevamente 1/98, Enmendado

1/06)

* Norma de conducta 1-14

Los honorarios por concepto de tasaciones u otros avalÃºos no deben depender del monto de la

tasaciÃ³n o avalÃºo. (Aprobado 1/02)

* Norma de conducta 1-15

Los REALTORS, en respuesta a peticiones de los compradores o de los corredores en

cooperaciÃ³n, deben revelar, con el permiso de los vendedores, la existencia de ofertas sobre la

propiedad. En aquellos casos en que se autorice revelar esta informaciÃ³n, los REALTORSÂ®

deben revelar, si se les solicita, tambiÃ©n si las ofertas fueron obtenidas por el corredor con

contrato de venta de la propiedad, otro corredor de la firma con contrato de venta de la

propiedad, o por un corredor en cooperaciÃ³n. (Aprobado 1/03, Enmendado 1/08)

ArtÃculo 2

Los REALTORSÂ® deberÃ¡n evitar la exageraciÃ³n, distorsiÃ³n o encubrimiento de hechos

pertinentes relacionados con la propiedad o la transacciÃ³n. Los REALTORSÂ®, sin embargo, no

estarÃ¡n obligados a descubrir defectos latentes en la propiedad, ni a hacer recomendaciones fuera

del alcance de su licencia inmobiliaria, ni a divulgar hechos que sean confidenciales en el Ã¡mbito

de la relaciÃ³n de agente o de representante que no estÃ¡ actuando en calidad de agente segÃºn lo

establecido por la ley estatal. (Enmendado 1/00)

Norma de conducta 2-1

Los REALTORSÂ® sÃ³lo estarÃ¡n obligados a descubrir y revelar aquellos factores adversos que

resultaran razonablemente aparentes a un experto en aquellas Ã¡reas requeridas por la autoridad

que otorga la licencia inmobiliaria. El ArtÃculo 2 no impone a los REALTORSÂ® la obligaciÃ³n

de ser peritos en ninguna otra disciplina profesional o tÃ©cnica. (Enmendado 1/96)

Norma de conducta 2-2

(Numerado nuevamente como Norma de conducta 1-12 1/98)

Norma de conducta 2-3

(Numerado nuevamente como Norma de conducta 1-13 1/98)

Norma de conducta 2-4

Los REALTORSÂ® no participarÃ¡n en la menciÃ³n de retribuciones falsas en documentos, a

menos que se trate de una retribuciÃ³n obviamente nominal.

Norma de conducta 2-5

Para los propÃ³sitos del ArtÃculo 2, no se considerarÃ¡n "pertinentes", aquellos factores

definidos por la ley o reglamentaciÃ³n como "no materiales", o que fueran expresamente

mencionados por la ley o reglamentaciÃ³n como no sujetos a revelaciÃ³n. (Aprobado 1/93)

ArtÃculo 3

Los REALTORSÂ® deberÃ¡n cooperar con otros corredores excepto cuando tal cooperaciÃ³n no

beneficie al cliente. Esta obligaciÃ³n de cooperar no incluye la obligaciÃ³n de compartir

comisiones ni honorarios, ni de compensar al otro corredor. (Enmendado 1/95)

Norma de conducta 3-1

Cuando los REALTORSÂ® actÃºan como agentes o corredores exclusivos del vendedor o

arrendador, establecen los tÃ©rminos y condiciones de las ofertas de cooperaciÃ³n. A menos que

estÃ© expresamente indicado en la oferta de cooperaciÃ³n, los corredores que cooperan no

pueden asumir que la oferta de cooperaciÃ³n incluye una oferta de compensaciÃ³n. Los tÃ©rminos

de compensaciÃ³n, si es que los hay, deberÃ¡n ser determinados por los corredores que cooperan

antes de comenzar las negociaciones para aceptar la oferta de cooperaciÃ³n. (Enmendado 1/99)

Norma de conducta 3-2

Los REALTORSÂ® deberÃ¡n, con respecto a las ofertas de compensaciÃ³n a otros REALTORSÂ®,

comunicar de manera oportuna cualquier cambio en la compensaciÃ³n por servicios de

cooperaciÃ³n al otro REALTORÂ®, antes que dicho REALTORÂ® produzca una oferta para

comprar o arrendar la propiedad. (Enmendado 1/94)

Norma de conducta 3-3

La Norma de conducta 3-2 no impide que el corredor con contrato de venta de la propiedad y

el corredor que coopera realicen un convenio para cambiar la compensaciÃ³n por cooperaciÃ³n.

(Aprobado 1/94)

Norma de conducta 3-4

Cuando el REALTORÂ® actÃºa como el corredor con contrato de venta de la propiedad, tiene la

obligaciÃ³n de revelar de manera explÃcita la existencia de arreglos de comisiÃ³n con Ãndices

dobles o variables (Por ejemplo: comisiones de montos diferentes si la venta o arrendamiento

de una propiedad bajo contrato de venta ha sido el logro de la empresa del corredor con

contrato de venta inmobiliaria de la propiedad o si resulta del trabajo del vendedor o

arrendador o de un corredor trabajando en cooperaciÃ³n.) El corredor con contrato de venta de

la propiedad deberÃ¡, tan pronto sea posible, revelar la existencia de tales convenios a

potenciales corredores en cooperaciÃ³n, y deberÃ¡, en respuesta a las averiguaciones de los

corredores trabajando en cooperaciÃ³n, revelar el monto diferencial que resultarÃa de una

transacciÃ³n en cooperaciÃ³n en comparaciÃ³n con el que resultarÃa de una venta o arrendamiento

resultado del esfuerzo del vendedor o arrendador. Si el corredor trabajando en cooperaciÃ³n es

un representante del comprador o arrendatario, el representante del comprador o arrendatario

deberÃ¡ revelar dicha informaciÃ³n a su cliente antes que el cliente haga una oferta de compra o

arriendo. (Enmendado 1/02)

Norma de conducta 3-5

Antes y tambiÃ©n despuÃ©s de la ejecuciÃ³n de un contrato de compra o arrendamiento, es

obligaciÃ³n de los sub-agentes revelar inmediatamente al agente del principal todos los hechos

pertinentes. (Enmendado 1/93)

Norma de conducta 3-6

Los REALTORSÂ® deberÃ¡n revelar la existencia de toda oferta aceptada, incluyendo ofertas

con contingencias no resueltas, a todo corredor que busque trabajar en cooperaciÃ³n.

(Aprobado 5/86, Enmendado 1/04)

Norma de conducta 3-7

Cuando un REALTORÂ® solicite informaciÃ³n de otro REALTORÂ® acerca de una propiedad

que estuviera sometida a un convenio de administraciÃ³n o de contrato de venta o

arrendamiento, el REALTORÂ® deberÃ¡ revelar su condiciÃ³n de tal y si su interÃ©s es personal o

si es en nombre de un cliente, y si fuera en nombre de un cliente, el tipo de representaciÃ³n.

(Enmendado 1/95)

Norma de conducta 3-8

Los REALTORSÂ® no falsearÃ¡n la informaciÃ³n sobre las posibilidades de acceso para mostrar

o inspeccionar una propiedad bajo contrato de venta. (Enmendado 11/87)

ArtÃculo 4

Los REALTORSÂ® no podrÃ¡n adquirir intereses econÃ³micos en bienes inmobiliarios, ni comprar

o presentar ofertas para sÃ mismos, miembros de su grupo familiar inmediato, sus empresas o sus

miembros, o cualquier entidad en la que tuvieran intereses econÃ³micos como propietarios, sin

dar a conocer, al propietario o al agente o corredor del propietario, su verdadera situaciÃ³n.

Cuando vendan bienes inmobiliarios de su propiedad, o en los que ellos tuvieran algÃºn interÃ©s

econÃ³mico, los REALTORSÂ® deberÃ¡n revelar, por escrito, al comprador o al representante del

comprador, su calidad de propietarios o sus intereses econÃ³micos. (Enmendado 1/00)

Norma de conducta 4-1

Para la protecciÃ³n de todas las partes, las revelaciones requeridas por el ArtÃculo 4 deberÃ¡n ser

por escrito y provistas por los REALTORSÂ® antes de la firma de todo contrato. (Aprobado

2/86)

ArtÃculo 5

Cuando tengan intereses econÃ³micos actuales o previstos sobre una propiedad o su valuaciÃ³n, los

REALTORSÂ® no proveerÃ¡n servicios profesionales sobre la misma, a menos que dichos intereses

econÃ³micos sean especÃficamente revelados a todas las partes involucradas.

ArtÃculo 6

Los REALTORSÂ® no aceptarÃ¡n comisiÃ³n, reembolso o ganancia alguna por gastos hechos en

nombre del cliente, sin el conocimiento y el consentimiento del cliente.

Cuando recomienden productos o servicios para bienes inmobiliarios (por ejemplo: seguro para

la vivienda, programas de garantÃa, prÃ©stamos hipotecarios, garantÃa sobre el tÃtulo de propiedad,

etc.), los REALTORSÂ® deberÃ¡n revelar a los clientes a quienes hicieran tal recomendaciÃ³n, la

existencia de beneficios econÃ³micos u honorarios, excepto honorarios inmobiliarios por

recomendaciones, que el REALTORÂ® o la empresa del REALTORÂ® pudieran recibir como

resultado directo de dicha recomendaciÃ³n. (Enmendado 1/99)

Norma de conducta 6-1

Los REALTORSÂ® no recomendarÃ¡n ni sugerirÃ¡n a sus clientes o usuarios el uso de servicios

de otra organizaciÃ³n o entidad comercial en la que tuvieran intereses econÃ³micos directos sin

revelar, al tiempo de la recomendaciÃ³n o sugerencia, la existencia de dichos intereses

econÃ³micos. (Enmendado 5/88)

ArtÃculo 7

AÃºn cuando estuviera permitido por la ley, los REALTORSÂ® no aceptarÃ¡n ser compensados en

una transacciÃ³n por mÃ¡s de una parte sin revelarlo a todas las partes y sin el consentimiento

escrito con conocimiento de causa del cliente o de los clientes del REALTORÂ®. (Enmendado

1/93)

ArtÃculo 8

Los REALTORSÂ® deberÃ¡n depositar en una cuenta especial en una entidad financiera apropiada,

separado de sus propios fondos, todo dinero que les sea confiado para su administraciÃ³n por

otras personas, como ser depÃ³sitos en garantÃa, fondos fiduciarios, dinero de clientes, y otros

fondos similares.

ArtÃculo 9

Para la protecciÃ³n de todas las partes involucradas, los REALTORSÂ® asegurarÃ¡n, siempre que

sea posible, que todos los convenios relacionados con transacciones inmobiliarias incluyendo,

pero no limitÃ¡ndose a, convenios de venta y representaciÃ³n, contratos de compra y de

arrendamiento sean por escrito, en lenguaje claro y comprensible, y que expresen los tÃ©rminos,

condiciones, obligaciones y responsabilidades especÃficas de las partes. Al momento de la firma

o de poner las iniciales en el documento, se deberÃ¡ entregar a cada una de las partes de dichos

contratos o convenios una copia de cada contrato o convenio. (Enmendado 1/04)

Norma de conducta 9-1

Para la protecciÃ³n de todas las partes involucradas, los REALTORSÂ® deberÃ¡n ejercitar el

cuidado razonable para asegurar que los documentos pertinentes a la compra, venta o

arrendamiento de bienes inmobiliarios, sean actualizados mediante el uso de extensiones o

enmiendas por escrito. (Enmendado 1/93)

Nueva norma de conducta 9-2

Al asistir o posibilitar a un cliente o usuario a establecer una relaciÃ³n contractual (es decir,

contratos de venta de propiedad y representaciÃ³n, contratos de compra, contratos de

arrendamiento, etc.) de forma electrÃ³nica, los REALTORSÂ® harÃ¡n todo lo posible para

explicar el carÃ¡cter y divulgar los tÃ©rminos especÃficos de la relaciÃ³n contractual que se

establece antes de que la parte contratante acepte el contrato. (Adoptado 1/07)

Obligaciones para con el PÃºblico
ArtÃculo 10

Los REALTORSÂ® no le negarÃ¡n sus servicios profesionales, ni le prestarÃ¡n servicios

profesionales desiguales, a persona alguna por razones de raza, color, religiÃ³n, sexo,

discapacidad, estado familiar ni lugar de nacimiento. Los REALTORSÂ® no formarÃ¡n parte de

ningÃºn plan o convenio de discriminaciÃ³n contra una persona o personas por razÃ³n de su raza,

color, religiÃ³n, sexo, discapacidad, estado familiar ni lugar de nacimiento. (Enmendado 1/90)

En las prÃ¡cticas de empleo en la profesiÃ³n inmobiliaria, los REALTORSÂ®, no discriminarÃ¡n a

ninguna persona o personas por razÃ³n de su raza, color, religiÃ³n, sexo, discapacidad, estado

familiar ni lugar de nacimiento. (Enmendado 1/00)

Norma de conducta 10-1

Cuando los REALTORÂ® estÃ©n involucrados en la venta o arrendamiento de una residencia,

Ã©stos no ofrecerÃ¡n informaciÃ³n de motu propio sobre la composiciÃ³n racial, religiosa o Ã©tnica

de un vecindario ni participarÃ¡n en ninguna actividad que pudiera resultar en ventas por

pÃ¡nico masivo, sin embargo, los REALTORÂ® pueden proporcionar otros datos demogrÃ¡ficos.

(Aprobado 1/94, Enmendado 1/06)

* Norma de conducta 10-2

Cuando los REALTORÂ® no estÃ©n involucrados en la venta o arrendamiento de una residencia,

Ã©stos pueden suministrar datos demogrÃ¡ficos relacionados con una propiedad, transacciÃ³n o

asignaciÃ³n profesional a una parte siempre y cuando: (a) El REALTORÂ® considere que dicha

informaciÃ³n

es necesaria para ayudar o finalizar, de un modo compatible con el ArtÃculo 10, una

transacciÃ³n inmobiliaria o asignaciÃ³n profesional y (b) La informaciÃ³n se haya obtenido o

derivado de una fuente reconocida, fiable, independiente e imparcial. La fuente de dicha

informaciÃ³n y de cualquier aÃ±adidura, supresiÃ³n, modificaciÃ³n, interpretaciÃ³n u otros cambios

serÃ¡ divulgada en forma razonablemente detallada. (Aprobado 1/05, Numerado nuevamente

1/06)

* Norma de conducta 10-3

Los REALTORSÂ® no imprimirÃ¡n, anunciarÃ¡n ni harÃ¡n circular ninguna declaraciÃ³n o aviso de

venta o alquiler de una propiedad, que indique una preferencia, limitaciÃ³n o discriminaciÃ³n

basada en raza, color, religiÃ³n, sexo, discapacidad, estado familiar ni lugar de nacimiento.

(Aprobado 1/94, Numerado nuevamente 1/06)

* Norma de conducta 10-4

Para los propÃ³sitos del ArtÃculo 10, "prÃ¡cticas de empleo en la profesiÃ³n inmobiliaria" se

refiere a los empleados y contratistas independientes que proveen servicios relacionados con

el negocio inmobiliario y al personal administrativo y secretarial que trabajan directamente

con ellos. (Aprobado 1/00, Numerado nuevamente 1/05)

ArtÃculo 11

Los servicios que brindan los REALTORSÂ® a sus clientes y usuarios, deberÃ¡n ajustarse al nivel

de prÃ¡ctica y competencia que se espera razonablemente en las disciplinas de bienes

inmobiliarios especÃficas involucradas; especÃficamente, corretaje de propiedades residenciales,

administraciÃ³n de bienes inmuebles, corretaje de propiedades comerciales e industriales, tasaciÃ³n

de bienes inmuebles, asesoramiento inmobiliario, sindicaciÃ³n de bienes inmobiliarios, remate de

bienes inmobiliarios, y bienes inmobiliarios internacionales.

Los REALTORSÂ® no se harÃ¡n cargo de proveer servicios profesionales especializados para un

tipo de propiedad o servicio que estuviera fuera de su campo de competencia a menos que

contaran con la asistencia de alguien competente en ese tipo de propiedad o servicio, o que

revelaran completamente los hechos al cliente. Se deberÃ¡ identificar al cliente las personas que

hubieran estado involucradas en la tarea de asistir asÃ como tambiÃ©n puntualizar su contribuciÃ³n

al proyecto. (Enmendado 1/95)

Norma de conducta 11-1

Cuando los REALTORSÂ® preparan una opiniÃ³n sobre el valor real o el precio de una

propiedad, cuya finalidad no sea la de intentar registrar una propiedad para la venta ni la de

asistir a un comprador potencial en la formulaciÃ³n de su oferta de compra, dicha opiniÃ³n

deberÃ¡ incluir lo siguiente:

1) La identificaciÃ³n de la propiedad en cuestiÃ³n.

2) La fecha de preparaciÃ³n.

3) Un definido valor o precio.

4) Las condiciones limitantes, incluyendo declaraciones pertinentes al propÃ³sito o propÃ³sitos y

al usuario o usuarios previstos.

5) Cualquier interÃ©s presente o futuro, incluyendo la posibilidad de representar al vendedor o

arrendador o al comprador o inquilino.

6) Los fundamentos de la opiniÃ³n incluyendo los datos pertinentes del mercado.

7) Si la opiniÃ³n no es una tasaciÃ³n, una declaraciÃ³n al efecto.

(Enmendado 1/01)

Norma de conducta 11-2

Las obligaciones del CÃ³digo de Ãtica Profesional aplicables a las disciplinas inmobiliarias,

excluida la tasaciÃ³n, deberÃ¡n ser interpretadas y aplicadas de acuerdo al nivel de prÃ¡ctica y

competencia que los clientes y el pÃºblico razonablemente esperan para proteger sus derechos e

intereses, tomando en consideraciÃ³n la complejidad de la transacciÃ³n, la disponibilidad de

expertos para asistir y, si el REALTORÂ® fuera un agente o sub-agente, las obligaciones de un

fiduciario. (Aprobado 1/95)

Norma de conducta 11-3

Cuando los REALTORSÂ® proveen a sus clientes servicios de consulta que involucran una

recomendaciÃ³n o consejo, y lo hacen por honorarios (no por una comisiÃ³n), tales

recomendaciones deberÃ¡n ser dadas de manera objetiva y los honorarios no dependerÃ¡n de la

esencia del consejo o recomendaciÃ³n. Si ademÃ¡s de los servicios de consulta, se proveen

servicios de corretaje u operaciones comerciales, se podrÃ¡ pagar una suma separada previo

convenio entre el cliente y el REALTORÂ®. (Aprobado 1/96)

Norma de conducta 11-4

La competencia jurisdiccional que exige el ArtÃculo 11 tiene relaciÃ³n con: los servicios

contratados entre los REALTORSÂ® y sus clientes, las obligaciones explÃcitamente impuestas

por el CÃ³digo de Ãtica Profesional y las obligaciones impuestas por la ley o reglamentos.

(Enmendado 1/02)

ArtÃculo 12

Los REALTORSï serÃ¡n sinceros y dirÃ¡n la verdad en sus comunicados sobre inmobiliaria y

presentarÃ¡n una visiÃ³n real en su publicidad, mercadeo y otras representaciones. Los

REALTORSï deberÃ¡n asegurarse de que su posiciÃ³n como profesionales de inmobiliaria sea

claramente identificable en su publicidad, mercadeo y otras representaciones, y que los

destinatarios de todos los comunicados sobre ofertas inmobiliarias hayan sido o sean notificados

sobre el hecho de que esos comunicados son de un profesional inmobiliario. (Enmendado 1/08)

Norma de conducta 12-1

Los REALTORSÂ® pueden usar el tÃ©rmino "gratuito" o tÃ©rminos similares, en sus anuncios y

en otras presentaciones, siempre y cuando se den a conocer claramente y al mismo tiempo

todas las condiciones de disponibilidad del producto o servicio ofrecido. (Enmendado 1/97)

Norma de conducta 12-2

Si los REALTORSÂ® anticiparan recibir compensaciÃ³n de otro origen, que no fuera de su

cliente, podrÃ¡n presentar sus servicios como "gratuitos" o sin costo, siempre y cuando den a

conocer claramente y en ese mismo momento, que existe la posibilidad de obtener un

beneficio de un tercero. (Enmendado 1/97)

Norma de conducta 12-3

Se considerarÃ¡ Ã©tica la oferta de primas, premios, descuentos de mercaderÃa u otros incentivos

para obtener un contrato de venta inmobiliaria, vender, comprar, o alquilar o no, aÃºn si el

beneficio estÃ¡ condicionado a la obtenciÃ³n de un contrato de venta inmobiliaria, venta,

compra, o arrendamiento a travÃ©s del REALTORÂ® que hiciera la oferta. Sin embargo, los

REALTORSÂ® deben tener cuidado y ser francos al anunciar o presentar, al pÃºblico o en

privado, tales ofertas, de modo que toda parte interesada en recibir o beneficiarse de alguna

manera de la oferta del REALTORÂ®, tenga un claro, absoluto y mejor entendimiento de los

tÃ©rminos y condiciones de la oferta. La oferta de cualquier incentivo para hacer negocios estÃ¡

sujeta a las limitaciones y restricciones de las leyes estatales y de las obligaciones Ã©ticas

establecidas en las Normas de conducta aplicables. (Enmendado 1/95)

Norma de conducta 12-4

Los REALTORSÂ® no ofrecerÃ¡n una propiedad a la venta o arrendamiento, ni publicarÃ¡n

anuncios sobre la propiedad, sin la debida autoridad. Cuando actÃºen como corredores con

contrato de venta de la propiedad o como sub-agentes, los REALTORSÂ® no indicarÃ¡n un

precio distinto del acordado con el vendedor o arrendador. (Enmendado 1/93)

Norma de conducta 12-5

Los REALTORSÂ® no anunciarÃ¡n ni permitirÃ¡n que ninguno de sus empleados ni ninguna

persona afiliada a ellos anuncie una propiedad bajo contrato de venta por ningÃºn medio (ya

sea electrÃ³nico, impreso, por radio, por televisiÃ³n, etc.) sin revelar el nombre de la empresa de

REALTORSÂ® de forma razonable y claramente aparente. (Adoptado 11/86, enmendado 1/07)

Norma de conducta 12-6

Cuando los REALTORSÂ® anuncien una propiedad inmueble, que no estÃ¡ bajo contrato de

venta, para la venta o arrendamiento, en la que tienen un interÃ©s de propiedad, deberÃ¡n revelar

su condiciÃ³n tanto de propietarios o arrendadores como de REALTORSÂ® o titulares de

licencia inmobiliaria. (Enmendado 1/93)

Norma de conducta 12-7

SÃ³lo podrÃ¡n alegar que "vendieron" la propiedad, aquellos REALTORSÂ® que participaron en

la transacciÃ³n como corredores con contrato de venta de la propiedad o como corredores en

cooperaciÃ³n (corredores vendedores). Antes del cierre de la operaciÃ³n, el corredor en

cooperaciÃ³n podrÃ¡ instalar un cartel de "vendido" Ãºnicamente si cuenta con el consentimiento

del corredor que tuviera el contrato de venta de la propiedad. (Enmendado 1/96)

Norma de conducta 12-8

La obligaciÃ³n de presentar una imagen verdadera en las representaciones al pÃºblico tambiÃ©n

abarca a la informaciÃ³n que se presenta, proporciona o muestra en los sitios web de los

REALTORSÂ®. Los REALTORSÂ® harÃ¡n todo a su alcance para asegurar que la informaciÃ³n en

sus sitios web sea actual. Cuando estÃ© claro que la informaciÃ³n en el sitio web de un

REALTORÂ® ya no es actual ni precisa, los REALTORSÂ® tomarÃ¡n medidas correctivas

inmediatamente. (Adoptado 1/07)

Norma de conducta 12-9

Los sitios web de las empresas de REALTORSÂ® deberÃ¡n revelar el nombre de la empresa y

los estados donde posee licencia de forma razonable y claramente aparente.

Los sitios web de los REALTORSÂ® y los individuos no socios con licencia pero afiliados a

una empresa REALTORÂ® deberÃ¡n revelar el nombre de la empresa y los estados donde el

REALTORÂ® o estos individuos no socios poseen una licencia de forma razonable y

claramente aparente. (Adoptado 1/07).

Norma de conducta 12-10

Los REALTORSÂ® estÃ¡n obligados a presentar una imagen verdadera en sus anuncios y

representaciones al publico, incluidos los URL y los nombres de dominio que usan, y los

REALTORSÂ® tienen prohibido:

1) participar en la elaboraciÃ³n de sitios web inmobiliarios engaÃ±osos o la copia no

autorizada de encuadros de sitios web inmobiliarios;

2) manipular (es decir, presentar contenido elaborado por otros) el contenido de las

propiedades en venta de cualquier forma que produzca un resultado engaÃ±oso o

equÃvoco; o

dirigir, conducir o desviar trÃ¡fico de Internet, o para engaÃ±ar a los clientes de

cualquier otra forma. (Adoptado 1/07)

Norma de conducta 12-11

Los REALTORSÂ® que tengan la intenciÃ³n de compartir o vender informaciÃ³n sobre los

clientes recopilada mediante Internet, deberÃ¡n divulgar esa posibilidad de forma razonable y

claramente aparente. (Adoptado 1/07)

Nueva norma de conducta 12-12

Los REALTORSï no podrÃ¡n:

1. usar direcciones de Internet (URL) o nombres de dominio que presenten una visiÃ³n que no

sea totalmente real, ni

2. registrar direcciones de Internet (URL) o nombres de dominio que, si se usan, pudieran

presentar una visiÃ³n que no sea totalmente real. (Adoptada 1/08)

Nueva norma de conducta 12-13

La obligaciÃ³n de presentar una visiÃ³n que sea totalmente real en la publicidad,

comercializaciÃ³n y demÃ¡s representaciones permite a los REALTORSÂ® usar y mostrar

solamente designaciones, certificaciones y otras credenciales profesionales a las que tienen

derecho de forma legÃtima. (Adoptada 1/08)

ArtÃculo 13

Los REALTORSÂ® no llevarÃ¡n a cabo actividades que constituyan el ejercicio no autorizado de la

profesiÃ³n de abogado y recomendarÃ¡n que se obtenga asesoramiento jurÃdico si los intereses de

una de las partes de la transacciÃ³n lo hicieran necesario.

ArtÃculo 14

prestasen su colaboraciÃ³n de alguna manera en algÃºn procedimiento o investigaciÃ³n de conducta

profesional, los REALTORSÂ® deberÃ¡n presentar todos los hechos pertinentes ante los tribunales

correspondientes del Consejo de Miembros o de la instituciÃ³n, sociedad o del consejo asociado,

del que fueran miembros, sin perturbar ni obstruir dicho proceso. (Enmendado 1/99)

Norma de conducta 14-1

Los REALTORSÂ® no serÃ¡n sometidos a procesos disciplinarios con respecto a presuntas

violaciones del CÃ³digo de Ãtica Profesional relacionadas con la misma transacciÃ³n o evento,

en mÃ¡s de un Consejo de REALTORSÂ® o una instituciÃ³n, sociedad o un consejo asociado del

que fueran miembros. (Enmendado 1/95)

Norma de conducta 14-2

Los REALTORSÂ® no revelarÃ¡n ni diseminarÃ¡n sin autorizaciÃ³n, las acusaciones, conclusiones

en conexiÃ³n con una audiencia de arbitraje o revisiÃ³n procesal. (Enmendado 1/92)

Norma de conducta 14-3

Los REALTORSÂ® no obstruirÃ¡n los procedimientos de investigaciÃ³n o de conducta

profesional del Consejo mediante la interposiciÃ³n o amenazas de interposiciÃ³n de acciones

judiciales de calumnias, injurias o difamaciÃ³n contra alguna de las partes de un procedimiento

de conducta profesional o sus testigos, basados en la interposiciÃ³n de un pedido de arbitraje,

Enmendado 1/99)

Norma de conducta 14-4

Los REALTORSÂ® no obstaculizarÃ¡n intencionalmente los procedimientos de investigaciÃ³n o

basadas en el mismo evento o transacciÃ³n. (Aprobado 11/88)

Obligaciones para con los REALTORSÂ®
ArtÃculo 15

Los REALTORSÂ® no harÃ¡n, a sabiendas o imprudentemente, falsas o confusas declaraciones

acerca de sus competidores, sus negocios, o sus prÃ¡cticas profesionales. (Enmendado 1/92)

* Norma de conducta 15-1

falsas o infundadas. (Aprobado 1/00)

* Nueva norma de conducta 15-2

La obligaciÃ³n de abstenerse de hacer afirmaciones falsas o engaÃ±osas sobre los negocios de la

competencia o las prÃ¡cticas comerciales de la competencia incluye la obligaciÃ³n de no repetir,

retransmitir, o volver a publicar, a sabiendas o imprudentemente, afirmaciones falsas o

engaÃ±osas hechas por otros. Esta obligaciÃ³n es vigente tanto si las afirmaciones falsas o

engaÃ±osas se repiten en persona, por escrito, por medios tecnolÃ³gicos (p. ej. el Internet) o por

otros medios. (Adoptado 1/07)

ArtÃculo 16

Los REALTORSÂ® no se involucrarÃ¡n en conductas ni tomarÃ¡n medidas contradictorias a los

convenios de representaciÃ³n exclusiva o de relaciÃ³n de corretaje exclusiva que otro REALTORÂ®

pudiera tener con su cliente. (Enmendado 1/04)

Norma de conducta 16-1

El ArtÃculo 16 no tiene por finalidad prohibir las prÃ¡cticas comerciales agresivas o

honorarios, compensaciones u otras formas de pago o gastos, con otros REALTORSÂ®.

(Aprobado 1/93, Enmendado 1/95)

Norma de conducta 16-2

El ArtÃculo 16 no impide que los REALTORSÂ® hagan anuncios generales a posibles clientes

destinatarios pudieran tener convenios de agente u otra relaciÃ³n exclusiva con otro

REALTORÂ®. Se considerarÃ¡ "general", para los propÃ³sitos de esta norma, una promociÃ³n

telefÃ³nica general, una correspondencia o distribuciÃ³n general dirigida a los posibles clientes

de una zona geogrÃ¡fica determinada o de una profesiÃ³n, industria, club, organizaciÃ³n u otra

categorÃa o grupo determinado. (Enmendado 1/04)

Primero, solicitaciones telefÃ³nicas o personales a propietarios que han sido identificados

mediante un cartel inmobiliario, una recopilaciÃ³n de contratos de venta inmobiliaria mÃºltiples,

u otro servicio de informaciÃ³n, como propietarios que tienen su propiedad bajo contrato de

venta exclusivo con otro REALTORÂ®; y

Segundo, correspondencia u otras formas escritas de solicitaciÃ³n a posibles clientes cuyas

propiedades estÃ¡n bajo contrato de venta exclusivo con otro REALTORÂ® cuando dichas

solicitaciones no forman parte de una correspondencia general sino que estÃ¡n dirigidas

especÃficamente a propietarios identificados mediante recopilaciones de listas actualizadas de

contratos de venta, carteles de "en venta" o "en alquiler", u otras fuentes de informaciÃ³n que

el ArtÃculo 3 y las reglas del Servicio de Contratos de Venta Inmobiliaria MÃºltiples exigen

poner a disposiciÃ³n de otros REALTORSÂ® como ofertas de sub-agencia o cooperaciÃ³n.

(Enmendado 1/04)

Norma de conducta 16-3

El ArtÃculo 16 no impide que los REALTORSÂ® se comuniquen con el cliente de otro corredor

con el propÃ³sito de ofrecer brindarle, o de firmar un contrato para brindarle, un tipo de

servicio inmobiliario diferente, no relacionado con el tipo de servicio actualmente provisto

(por ejemplo: administraciÃ³n de propiedad a diferencia de corretaje) o que se ofrezcan el

contratos de venta inmobiliaria mÃºltiples o de cualquier otra oferta de cooperaciÃ³n, para

identificar a los clientes de otro REALTORÂ® a quien se le harÃ¡n tales ofertas de servicios.

(Enmendado 1/04)

Norma de conducta 16-4

Los REALTORSÂ® no podrÃ¡n hacer solicitaciones de contratos de venta inmobiliaria de una

propiedad actualmente bajo contrato exclusivo de venta por otro corredor. Sin embargo, si el

corredor que posee el contrato de venta inmobiliaria, al ser consultado por el REALTORÂ®, se

niega a revelar la fecha de su vencimiento y la naturaleza de tal contrato; por ejemplo, un

derecho exclusivo para vender, una relaciÃ³n exclusiva de agente, un contrato de venta

inmobiliaria con agencia con comisiÃ³n para el vendedor, u otra forma de convenio contractual

entre el corredor con contrato de venta de la propiedad y el cliente, los REALTORSÂ® podrÃ¡n

comunicarse con el propietario para obtener tal informaciÃ³n y podrÃ¡n conversar sobre los

propiedad en el futuro o bien, podrÃa tomar un contrato de venta inmobiliaria de la propiedad

que entrarÃa en vigencia al vencimiento de cualquier arreglo exclusivo existente. (Enmendado

1/94)

Norma de conducta 16-5

Los REALTORSÂ® no solicitarÃ¡n convenios de compradores o arrendatarios a compradores o

arrendatarios que estuvieran sujetos a un convenio exclusivo de comprador o arrendatario. Sin

embargo, si el corredor, al ser consultado por el REALTORÂ®, se niega a revelar la fecha de

vencimiento del convenio exclusivo con el comprador o arrendatario, el REALTORÂ® podrÃ¡

comunicarse con el comprador o arrendatario para obtener tal informaciÃ³n y podrÃ¡ conversar

arrendatario en el futuro o bien, podrÃa hacer un convenio que se tornase efectivo al

vencimiento de cualquier arreglo exclusivo de comprador o arrendatario existente. (Aprobado

1/94, Enmendado 1/98)

Norma de conducta 16-6

Cuando los REALTORSÂ® son contactados por el cliente de otro REALTORÂ® acerca de la

creaciÃ³n de una relaciÃ³n exclusiva para el mismo tipo de servicio, y los REALTORSÂ® no han

tornase efectivo al vencimiento del convenio exclusivo existente. (Enmendado 1/98)

Norma de conducta 16-7

El hecho de que un posible cliente haya contratado a un REALTORÂ® como un representante

exclusivo o corredor exclusivo en el pasado, en una o mÃ¡s transacciones, no impide que otros

REALTORSÂ® intenten trabar relaciones comerciales con ese posible cliente en el futuro.

(Enmendado 1/04)

Norma de conducta 16-8

El hecho de que se haya hecho un convenio exclusivo con un REALTORÂ® no impide ni

excluye a ningÃºn otro REALTORÂ® de hacer un convenio similar tras el vencimiento del

convenio anterior. (Enmendado 1/98)

Norma de conducta 16-9

Antes de hacer un contrato de representaciÃ³n, los REALTORSÂ® tienen la obligaciÃ³n explÃcita

de hacer un esfuerzo razonable para determinar si el posible cliente estÃ¡ sujeto a un convenio

exclusivo vÃ¡lido actual para el mismo tipo de servicio inmobiliario. (Enmendado 1/04)

Norma de conducta 16-10

Los REALTORSÂ®, que actÃºen como representantes o corredores del comprador o

arrendatario, deberÃ¡n la primera vez que se pusieran en contacto, revelar tal relaciÃ³n al

representante o corredor del vendedor o arrendador y deberÃ¡n proveer al representante o

corredor del vendedor o arrendador, una confirmaciÃ³n escrita de tal revelaciÃ³n, antes de la

ejecuciÃ³n del contrato de compra o arrendamiento. (Enmendado 1/04)

Norma de conducta 16-11

En casos de propiedades que no estÃ¡n bajo contrato de venta inmobiliaria, los REALTORSÂ®

que actÃºan como representantes o corredores del comprador o arrendatario deberÃ¡n, la primera

vez que se pusieran en contacto por tal comprador o arrendatario, revelar tal relaciÃ³n al

vendedor o arrendador y deberÃ¡n proveer, al vendedor o arrendador, una confirmaciÃ³n escrita

de tal revelaciÃ³n, antes de la ejecuciÃ³n del contrato de compra o arrendamiento. (Enmendado

1/04)

Los REALTORSÂ® deberÃ¡n interponer ante el vendedor o arrendador, la primera vez que se

pusieran en contacto, todo pedido de compensaciÃ³n anticipada. (Enmendado 1/98)

Norma de conducta 16-12

Los REALTORSÂ®, que actÃºan como representantes o corredores de vendedores o

arrendadores o como sub-agentes de corredores con contrato de venta, deberÃ¡n revelar esa

relaciÃ³n al comprador o arrendatario tan pronto como sea posible y deberÃ¡n proveer, al

comprador o arrendatario, una confirmaciÃ³n escrita de tal revelaciÃ³n, antes de la ejecuciÃ³n del

contrato de compra o arrendamiento. (Enmendado 1/04)

Norma de conducta 16-13

Toda negociaciÃ³n relativa a una propiedad bajo contrato exclusivo de venta, o con

compradores o arrendatarios que estÃ¡n sujetos a un convenio de exclusividad, deberÃ¡ llevarse

a cabo con el representante o corredor del cliente y no con el cliente mismo, a menos que

hubiera consentimiento del representante o corredor del cliente o que dicha negociaciÃ³n

hubiera sido iniciada por el cliente.

Antes de proveer servicios substanciales, como por ejemplo, redactar una oferta de compra o

presentar un estudio de mercado competitivo conocido como CMA, a los posibles clientes los

REALTORSÂ® deben preguntarle a los clientes probables si forman parte de algÃºn acuerdo de

representaciÃ³n exclusiva. Los REALTORSÂ® no deben proveer, a sabiendas, servicios

substanciales respecto a una transacciÃ³n venidera a clientes probables que sean partÃcipes de

acuerdos de representaciÃ³n exclusiva, excepto con el consentimiento de los representantes

exclusivos de los clientes probables o a instrucciÃ³n de los clientes probables. (Aprobado 1/93,

Enmendado 1/04)

Norma de conducta 16-14

Los REALTORSÂ® son libres de establecer relaciones contractuales o de negociar con los

vendedores o arrendadores, los compradores o arrendatarios, u otras personas no sujetas a un

convenio de exclusividad pero no podrÃ¡n, a sabiendas, obligarlos a pagar mÃ¡s de una comisiÃ³n

1/98)

Norma de conducta 16-15

En las transacciones cooperadas los REALTORSÂ® deberÃ¡n compensar al REALTORÂ® que

cooperÃ³ (corredores principales) pero no deberÃ¡n compensar ni hacer ofertas de

compensaciÃ³n, directa o indirectamente, a ninguno de los vendedores titulares de licencia

empleados por o afiliados con otros REALTORSÂ®, sin el previo conocimiento y

consentimiento expreso del corredor trabajando en cooperaciÃ³n.

Norma de conducta 16-16

Cuando los REALTORSÂ®, actÃºan como sub-agentes o como representantes o corredores del

arrendamiento para intentar modificar la compensaciÃ³n ofrecida a los sub-agentes o a los

representantes o corredores del comprador o arrendatario, por el corredor con contrato de

venta, ni sujetar la interposiciÃ³n de la oferta ejecutada de compra o arrendamiento a la

aceptaciÃ³n del corredor con contrato de venta, de modificar la oferta de compensaciÃ³n.

(Enmendado 1/04)

Norma de conducta 16-17

Cuando los REALTORSÂ® actÃºen como sub-agentes o como representantes o corredores del

comprador o arrendatario, no intentarÃ¡n extender la oferta de cooperaciÃ³n y/o de

compensaciÃ³n del corredor con contrato de venta, a otros corredores, sin el consentimiento del

corredor con contrato de venta de la propiedad. (Enmendado 1/04)

Norma de conducta 16-18

Los REALTORSÂ® no usarÃ¡n la informaciÃ³n que obtuvieran de corredores con contrato de

contratos de venta inmobiliaria mÃºltiples o mediante otras ofertas de cooperaciÃ³n para derivar

clientes de los corredores con contrato de venta de propiedad a otros corredores o para crear

una relaciÃ³n de comprador o arrendatario con los clientes de los corredores con contrato de

venta de propiedad, a menos que dicho uso haya sido autorizado por los corredores con

contrato de venta de propiedad. (Enmendado 1/02)

Norma de conducta 16-19

No se instalarÃ¡n en la propiedad, carteles de venta, alquiler, arrendamiento o intercambio, sin

el consentimiento del vendedor o arrendador. (Enmendado 1/93)

Norma de conducta 16-20

Los REALTORSÂ® no inducirÃ¡n a los clientes de la empresa para la que trabajan a cancelar

terminada la relaciÃ³n con la empresa para la que trabajan. Esto no impide que los

REALTORSÂ® (principales) establezcan convenios con sus asociados titulares de licencia que

regulen la asignaciÃ³n de convenios exclusivos. (Aprobado 1/98)

ArtÃculo 17

En caso de haber conflictos contractuales o conflictos especÃficos no contractuales, segÃºn la

definiciÃ³n de la Norma de conducta 17-4, provenientes de su relaciÃ³n de REALTORSÂ®, entre los

REALTORSÂ® (principales) asociados con empresas diferentes, los REALTORSÂ® deberÃ¡n

someter el conflicto a arbitraje de acuerdo con la reglamentaciÃ³n del consejo o consejos

correspondiente, en lugar de iniciar un litigio.

En caso de que los clientes de los REALTORSÂ® quieran someter a arbitraje los conflictos

contractuales surgidos de transacciones inmobiliarias, los REALTORSÂ® arbitrarÃ¡n dichos

conflictos de acuerdo con la reglamentaciÃ³n del consejo correspondiente, siempre y cuando los

clientes acepten la decisiÃ³n como vinculante.

La obligaciÃ³n de someterse a arbitraje contemplada en este artÃculo, incluye la obligaciÃ³n de los

REALTORSÂ® (principales) de hacer que sus empresas se sometan a arbitraje y que acepten el

fallo como vinculante. (Enmendado 1/01)

Norma de conducta 17-1

La presentaciÃ³n de un litigio y la negativa de los REALTORSÂ® de renunciar al mismo en un

litigio que podrÃa someterse a arbitraje, constituye una negaciÃ³n a arbitrar. (Aprobado 2/86)

Norma de conducta 17-2

El ArtÃculo 17 no exige a los REALTORSÂ® arbitrar en aquellas circunstancias en que todas las

partes del conflicto informan al consejo por escrito que prefieren no someterse al arbitraje ante

el consejo. (Enmendado 1/93)

Norma de conducta 17-3

De no haber un convenio escrito estipulando lo contrario, los REALTORSÂ®, cuando actÃºen

exclusivamente como principales en una transacciÃ³n inmobiliaria, no tienen obligaciÃ³n de

recurrir al arbitraje de los conflictos con otros REALTORSÂ®. (Aprobado 1/96)

Norma de conducta 17-4

De conformidad con el ArtÃculo 17, son conflictos especÃficos no contractuales los siguientes:

1) Cuando el corredor con contrato de venta de una propiedad ha compensado al corredor que

trabaja en cooperaciÃ³n y, a continuaciÃ³n, otro corredor trabajando en cooperaciÃ³n alega ser

quien obtuvo la venta o arrendamiento. En estos casos, el demandante puede nombrar como

demandado al primer corredor trabajando en cooperaciÃ³n y se puede proceder al arbitraje

sin nombrar como demandado al corredor con contrato de venta. Cuando se proceda al

arbitraje entre dos (o mÃ¡s) corredores que trabajan en cooperaciÃ³n y cuando el corredor con

y el monto de cualquier posible compensaciÃ³n resultante se limita al monto pagado al

demandado por parte del vendedor o propietario y cualquier monto acreditado o pagado a

una parte de la transacciÃ³n segÃºn las instrucciones del demandado. De la misma manera, si

parte demandada al primer corredor trabajando en cooperaciÃ³n. En ambos casos, la decisiÃ³n

del tribunal examinador acerca de la fuente de obtenciÃ³n de la venta serÃ¡ concluyente con

respecto a todas las demandas de las partes, actuales o futuras, por compensaciÃ³n que

surgiera de la transacciÃ³n de cooperaciÃ³n subyacente. (Aprobado 1/97, enmendado 1/07)

2) Cuando el representante del comprador o del arrendatario es compensado por el vendedor o

comisiÃ³n que le debe el vendedor o arrendador y, a continuaciÃ³n de dichas acciones, otro

corredor trabajando en cooperaciÃ³n alega ser quien obtuvo la venta o arrendamiento. En

estos casos, el demandante puede nombrar como demandado al primer corredor trabajando

en cooperaciÃ³n y se puede proceder al arbitraje sin nombrar como demandado al corredor

con contrato de venta de la propiedad. Cuando se proceda al arbitraje entre dos (o mÃ¡s)

corredores que trabajan en cooperaciÃ³n y cuando el corredor con contrato de venta de una

posible compensaciÃ³n resultante se limita al monto pagado al demandado por parte del

corredor con contrato de venta y cualquier monto acreditado o pagado a una parte de la

transacciÃ³n segÃºn las instrucciones del demandado. De la misma manera, si la demanda es

al primer corredor trabajando en cooperaciÃ³n. En ambos casos, la decisiÃ³n del tribunal

examinador acerca de la fuente de obtenciÃ³n de la venta serÃ¡ concluyente con respecto a

todas las demandas de las partes, actuales o futuras, por compensaciÃ³n que surgiera de la

transacciÃ³n de cooperaciÃ³n subyacente. (Aprobado 1/97, enmendado 1/07)

3) Cuando el representante del comprador o arrendatario es compensado por el comprador o

arrendatario y, como resultado, el corredor con contrato de venta reduce la comisiÃ³n debida

por el vendedor o arrendador y, a continuaciÃ³n de dichas acciones, otro corredor trabajando

en cooperaciÃ³n alega ser quien obtuvo la venta o arrendamiento. En estos casos, el

demandante puede nombrar como demandado al primer corredor trabajando en cooperaciÃ³n

y se puede proceder al arbitraje sin nombrar como demandado al corredor con contrato de

venta de la propiedad. De la misma manera, si la demanda es contra el corredor con

trabajando en cooperaciÃ³n. En ambos casos, la decisiÃ³n del tribunal examinador acerca de

la fuente de obtenciÃ³n de la venta serÃ¡ concluyente con respecto a todas las demandas de las

partes, actuales o futuras, por compensaciÃ³n que surgiera de la transacciÃ³n de cooperaciÃ³n

subyacente. (Adoptado 1/97)

4) Cuando dos o mÃ¡s corredores con contrato de venta alegan tener derecho a compensaciÃ³n

de conformidad con el contrato de venta abierta por comisiÃ³n, con un vendedor o

arrendador que acepta participar en arbitraje (o que solicita arbitraje) y que acuerda

obligarse a la decisiÃ³n. En estos casos, en que uno de los corredores con contrato de venta

de la propiedad ha sido compensado por el vendedor o arrendador, el otro corredor con

contrato de venta puede, como demandante, nombrar como demandado al primer corredor

con contrato de venta y se puede proceder con el arbitraje entre los corredores. (Aprobado

1/97)

5) Cuando el representante del comprador o del arrendatario es compensado por el vendedor o

arrendador, y no por el corredor con contrato de venta inmobiliaria, y como resultado, este

Ãºltimo reduce la comisiÃ³n que le debe el vendedor o arrendador y, a posterior de dichas

acciones, alega ser quien obtuvo la venta o arrendamiento. En estos casos, el arbitraje serÃ¡

entre el corredor con contrato de venta inmobiliaria y el representante del comprador o

arrendatario y la suma en disputa estarÃ¡ limitada al monto en que se redujo la comisiÃ³n a la

cual el corredor con contrato de venta inmobiliaria se habÃa comprometido. (Aprobado

1/05)

Nueva norma de conducta 17-5

entre los REALTORSÂ® (principales) en estados diferentes en casos donde, por falta de un

acuerdo de arbitraje establecido entre las asociaciones, el REALTORÂ® (principal) que pida el

arbitraje accede a presentarlo en la jurisdicciÃ³n de, viajar a, participar en y estar sujeto a

cualquier compensaciÃ³n que se otorgue como resultado del arbitraje realizado por la

asociaciÃ³n del REALTORÂ® demandado, en casos donde la asociaciÃ³n del REALTORÂ®

demandado determine que existen fundamentos para el arbitraje de la disputa. (Adoptado

1/07)

El CÃ³digo de Ãtica Profesional fue aprobado in 1913. Enmendado en la ConvenciÃ³n Anual en
1924, 1928, 1950, 1951, 1952, 1955, 1956, 1961, 1962, 1974, 1982, 1986, 1987, 1989, 1990,
1991, 1992, 1993, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005,
2006, 2007 y 2008.

Nota explicativa

Se informa al lector acerca de las siguientes normas aprobadas por el Consejo Directivo de la

AsociaciÃ³n Nacional:

Al iniciar una demanda por presunta violaciÃ³n del CÃ³digo de Ãtica Profesional por un

REALTORÂ®, el cargo debe consistir en una presunta violaciÃ³n de uno o mÃ¡s de los artÃculos del

cÃ³digo. Se podrÃ¡n citar Normas de conducta en apoyo del cargo.

artÃculos y suplementos, y no son un substituto de las interpretaciones de casos en

Interpretaciones del CÃ³digo de Ãtica Profesional.

De vez en cuando, se realizan modificaciones a las Normas de conducta y se aprueban nuevas

Normas de conducta adicionales. Se advierte a los lectores que deberÃ¡n asegurarse de utilizar las

publicaciones mÃ¡s recientes.

Formulario No. 166-288 (12/04)